Der Käufer des Wohnungsunternehmens, des Hauses oder der Wohnung wird neuer Eigentümer und damit Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der gesetzliche Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete«. Der neue Eigentümer/Vermieter kann nicht verlangen, dass Mieter einer »Aktualisierung« oder einer »geringfügigen Änderung« zustimmen. Der alte Mietvertrag gilt weiter, an den gesetzlichen und vertraglich vereinbarten Mieterrechten und Mieterpflichten ändert sich nichts.
Der neue Vermieter hat erst dann Anspruch auf die monatliche Miete, wenn er Eigentümer wurde, also im Grundbuch eingetragen ist, wenn er die Immobilien geerbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat. Vorher darf nur an ihn ge- zahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter dazu - schriftlich - auffordert oder er den neuen Vermieter ausdrücklich bevollmächtigt, die Miete einzufordern. Bevor Sie an den »Falschen« zahlen und dadurch die Gefahr der doppelten Mietzahlung besteht, lassen Sie sich von Ihrem Mieterverein beraten.
Wie die Miete müssen auch die monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten an den aktuellen Vermieter überwiesen werden. Die Betriebskostenabrechnung erstellt der neue Vermieter. Die Ausnahme: Für Abrechnungszeiträume, die schon vor dem Verkauf abgeschlossen waren, bleibt der alte Vermieter verantwortlich. Er muss abrechnen. An den Abrechnungszeiträumen, der Abrechnungsfrist oder den vertraglich vereinbarten Verteilerschlüsseln ändert sich durch den Haus- oder Wohnungsverkauf nichts.
Der neue Eigentümer/Vermieter hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der bisherige Vermieter gedurft hätte. Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden. Der Mieter muss einer Mieterhöhung nur zustimmen, wenn die Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Die Kappungsgrenzen, wonach die Mieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 oder 20 Prozent steigen dürfen, sind genauso einzuhalten wie die Jahressperrfrist. Danach darf ein Vermieter nur einmal im Jahr erhöhen oder frühestens ein Jahr nach Einzug in die Wohnung.
Mieter können die Rückzahlung der Mietkaution nur verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert der Wohnungsverkauf oder Eigentümerwechsel nichts. Der neue Vermieter muss die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an den Vorgänger halten.
Modernisierungen
Die Rechtslage ändert sich durch den Vermieterwechsel nicht. Der Vermieter entscheidet, ob modernisiert wird oder nicht. Die Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung muss mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Mit Vollmacht des alten Vermieters kann der neue Eigentümer bereits vor der Grundbuchumschreibung Modernisierungsmaßnahmen ankündigen und durchführen.
Nach dem Gesetz ist der jeweilige Vermieter verpflichtet, Mängel, die während der Mietzeit auftreten, zu beseitigen. Er muss die notwendigen Reparaturen veranlassen. Solange Wohnungsmängel bestehen, kann der Mieter die Miete kürzen. Das gilt auch für Alt-Mängel, die vor dem Eigentümerwechsel aufgetreten sind und die der Mieter schon gegenüber dem alten Vermieter angezeigt hat.
Der neue Vermieter hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann - wie bisher der alte Eigentümer - nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe hat, also Eigenbedarf, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder Verletzung von Vertragspflichten durch den Mieter. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Für Vermieter bedeutet das je nach Wohndauer zwischen drei und neun Monate Kündigungsfrist, bei Altmietverträgen unter Umständen sogar zwölf Monate. Werden das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert, 'tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen. Kündigt der Ersteigerer nicht zum nächstmöglichen Termin, entfällt grundsätzlich sein außerordentliches Kündigungsrecht, und es bleibt bei den normalen gesetzlichen Kündigungsfristen.
Werden die Mietwohnungen im Haus zu Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, haben Mieter besonderen Kündigungsschutz, die sogenannte Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren. Außerdem gilt ein gesetzliches Vorkaufsrecht für sie. Aus: MieterZeitung 4/2016
Quelle: https://www.nd-aktuell.de/artikel/1027547.was-der-neue-vermieter-darf-und-was-nicht.html