Altbau eingehend besichtigen

Es ist üblich, im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Mängel auszuschließen. Er haftet daher nur dann, wenn er ihm bekannte gravierende Mängel verschwiegen hat, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar waren. Ließ der Verkäufer das Haus durch ein Fachunternehmen sanieren, muss er den Käufer auf die seitherigen Mängel und die durchgeführte Sanierung nur hinweisen, wenn er noch vorhandene Mängel kennt.

Die Wüstenrot Bausparkasse (W&W) verweist auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 216/14).

Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer sein mit Hausbockkäfern befallenes Blockhaus sanieren lassen. Im Kaufvertrag wurde seine Haftung für Mängel ausgeschlossen. Nach Bezug ließ der Käufer das Haus durch einen Sachverständigen besichtigen. Dieser stellte fest, dass der Holzbock immer noch vorhanden war. Daraufhin verklagte der Käufer den Verkäufer und machte dabei rund 50 000 Euro geltend. Vorm Oberlandesgericht Koblenz kam er damit durch. Der BGH hob jedoch das Urteil auf.

Laut BGH hätte der Verkäufer trotz der ausgeschlossenen Mängelhaftung auf den ihm bekannten Holzbockbefall hinweisen müssen, wenn er sein Haus unsaniert verkauft hätte. Es handelte sich dabei nämlich um einen versteckten Mangel, der bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres zu erkennen war.

Hat er jedoch - wie im vorliegenden Fall - vor dem Verkauf das Haus durch ein Fachunternehmen sanieren lassen, muss er nicht nachprüfen, ob die Mängel vollständig beseitigt wurden. Den Käufer muss er auf das Problem nur hinweisen, wenn aufgrund konkreter Umstände davon auszugehen ist, dass die Sanierung nicht vollständig erfolgreich war. Außerdem muss er den Käufer aufklären, wenn die latente Gefahr besteht, dass das Problem erneut auftaucht, wie dies bei Befall durch Hausschwamm der Fall ist.

Da noch nicht geklärt war, ob der Verkäufer die Sanierung tatsächlich wie von ihm behauptet durch ein Fachunternehmen durchführen ließ, verwies der BGH den Fall an das Oberlandesgericht zurück. W&W/nd