Wenn man mit dem Notar zu tun hat
Urteile: Was Haus- oder Wohnungskäufer wissen sollten
In aller Regel führt dieser Weg über den Notar. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die allesamt mit Notaren zu tun haben. Mal geht es um Fristen, mal um Hinweispflichten und dann wieder um so spezielle Angelegenheiten wie ein dingliches Vorkaufsrecht.
Aufklärungspflichten
Zu den Aufklärungspflichten eines Notars gehört es, gegebenenfalls auf die erforderliche Zahlung von Schenkungssteuer hinzuweisen. Bei der Beurkundung eines Grundstücksübertragungsvertrages müsse er das unaufgefordert tun, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg (Az. 6 U 58/09).
Der Hintergrund: Ein Mann wollte ein Grundstück hälftig an Sohn und Schwiegertochter verschenken, wobei bei letzterer das Verwandtschaftsverhältnis fehlte und deswegen etwa 2250 Euro Schenkungssteuer fällig wurde. Der Notar hatte den Hinweis vergessen und musste Schadenersatz leisten.
Sich genügend Zeit nehmen
Wer ein solch großes Geschäft wie einen Immobilienkauf tätigt, sollte genügend Zeit haben, sich mit der Materie vertraut zu machen. Deswegen muss der Notar vor dem Termin eine Zwei-Wochen-Regelfrist einhalten. Das schreibt das Beurkundungsgesetz vor. Hält sich der Notar nicht daran, dann trifft ihn nach höchstrichterlicher Überzeugung (Bundesgerichtshof, Az. III ZR 292/14) die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer sich nach Ablauf der Regelfrist genauso entschieden hätte.
Rücktrittsrecht des Verkäufers
So lange die Parteien nicht zur Beurkundung beim Notar waren, ist ein Vertrag eine höchst unsichere Sache. Einem Käufer war es widerfahren, dass der Verkäufer erst einen Tag vor Abschluss ankündigte, nun doch nicht verkaufen zu wollen. Zu dem Zeitpunkt war allerdings bereits die Finanzierung des Darlehens geklärt, und es entstanden Rückabwicklungskosten in Höhe von 9000 Euro. Diese forderte der versetzte Käufer nun vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Az. 4 U 435/12) vom Verkäufer. Doch der Senat entschied, dass das Recht zum Rücktritt vom Verkäufer bis zuletzt wahrgenommen werden konnte, ohne Schadenersatz leisten zu müssen.
Gebühren genau geregelt
Dem Notar stehen für seine Arbeit gesetzlich genau geregelte Gebühren zu. Fertigt er eine Urkunde, dann muss der Auftraggeber auch dafür bezahlen. Das Kammergericht Berlin (Az. 9 W 133/05) musste sich mit der Frage befassen, wann denn eigentlich eine Urkunde als fertig entworfen zu betrachten ist. Die Antwort: Eine entsprechende Gebühr entsteht bereits dann, »wenn der Notar den Entwurf der Urkunde vollständig auf Tonbandkassette diktiert hat«.
Kosteninformation
Berät ein Notar über Erbangelegenheiten, gehört zwingend dazu, dass er über die Kosten einer solchen Beurkundung informiert und zudem darauf hinweist, dass man ein Testament auch selbst handschriftlich verfassen kann. Tut er das nicht, dann verliert er nach Ansicht des Oberlandesgerichts Naumburg (Az. 2 Wx 37/10) seinen Anspruch auf die Gebühr. Der Verbraucher, der in der Regel ja nicht besonders rechtskundig ist, könnte sich durch ein solches Verhalten des Notars überrumpelt fühlen.
Mit 70 ist für Notare Schluss
Wer den Notar aufsucht, kann sich zumindest einer Tatsache gewiss sein: Sein Ansprechpartner wird nicht älter als 70 Jahre sein, denn mit Erreichen dieses Altersgrenze sieht die Bundesnotarordnung ein Ausscheiden vor. Ein Betroffener hatte dagegen geklagt und von einer Altersdiskriminierung gesprochen. Doch das Oberlandesgericht Frankfurt (Az. 2 Not 8/10) sah darin kein Problem. Diese Beschränkung diene dazu, die Altersstruktur des Berufs aufrecht zu erhalten und auch nachrückenden Generationen eine Chance zu geben.
Fakten müssen stimmen
Wie ist es eigentlich zu bewerten, wenn bestimmte Angaben im Zusammenhang mit der Beschaffenheit einer Immobilie zwar in einem Exposé auf der Internetseite des Maklers auftauchen, aber nicht im notariellen Kaufvertrag? Hier war es um die Wohnfläche eines Hauses gegangen, die statt 200 Quadratmetern in Wahrheit nur 172 Quadratmeter betrug. Der Erwerber forderte vom Kaufpreis (550 000 Euro) deswegen 66 000 Euro zurück. Der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 78/14) entsprach dem nicht. Es zähle letztlich das, was im Vertrag stehe. Anders liege der Fall nur, wenn dem Verkäufer nachzuweisen sei, dass er selbst von der Flächenabweichung gewusst und damit getäuscht habe.
Der Prüfungsaufwand
Wenn der Notar ein Nachlassverzeichnis erstellt, dann muss er die Angaben der Erben einer kritischen Plausibilitätskontrolle unterziehen und dieses Vorgehen entsprechend dokumentieren. Dazu zählt nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Bamberg (Az. 4 W 42/16) auch eine stichpunktartige Überprüfung der Belege. Dabei kann dem Notar nach Meinung des Zivilsenats durchaus ein zeitintensiver, umfangreicher Prüfungsaufwand zugemutet werden.
Vorkaufsrecht beurkunden
Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts musste lange Zeit notariell beurkundet werden. Doch davon hat der BGH (Az. V ZR 73/15) mit einem neueren Urteil Abstand genommen. Anders als das Verpflichtungsgeschäft bedürfe das dingliche Vorkaufsrecht nicht der notariellen Form, entschieden die Juristen. LBS/nd
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