Mieterhöhung und vorausgesetzte Wohnfläche

2010 hatte Frau D. eine Dachwohnung in Mainz gemietet. Im Wohnungsinserat der Vermieterin war die Wohnfläche der Drei-Zimmer-Wohnung mit 90 m2 angegeben, im Mietvertrag stand dazu nichts. 2014 erhielt die Mieterin ein Schreiben der Hauseigentümerin, in dem sie eine Mieterhöhung von 738 Euro auf 798 Euro ankündigte. Ihren Berechnungen legte die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 m2 zugrunde - wie schon bei den Betriebskostenabrechnungen zuvor.

Die Mieterin akzeptierte die Mieterhöhung nicht, bezweifelte die angegebene Wohnfläche und forderte von der Hauseigentümerin einen Beleg. Den bekam Frau D. nicht. Stattdessen klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung, doch zunächst ohne Erfolg.

Das Landgericht befand, die Hauseigentümerin hätte die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen müssen. Mieter müssten bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Das wäre Frau D. wegen der Dachschrägen ohnehin nur mit fachlicher Beratung gelungen.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof (Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16) nicht einverstanden: Er hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Da die Miete vier Jahre lang unverändert blieb, sei das Anliegen der Vermieterin berechtigt, nun die Miete heraufzusetzen. Bei der Berechnung sei die Wohnfläche von 92,54 m2 zugrunde zu legen.

Anders als das Landgericht meinte, genüge es nicht, wenn die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Wohnfläche lediglich pauschal bestreite. Frau D. hätte vielmehr selbst eine bestimmte Wohnfläche vortragen müssen.

Behaupte ein Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, müsse der Mieter darauf »substanziiert« erwidern, d.h. mit näheren Angaben. Für Mieter sei es durchaus möglich und zumutbar, die Wohnungsgröße überschlägig zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert zu benennen.

Das gelte auch für Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen und einer Loggia. Dort sei es zwar komplizierter, die Wohnfläche zu ermitteln. Um die von der Vermieterin vorgetragene Zahl wirksam zu bestreiten, hätte Frau D. keinen Bausachverständigen engagieren müssen. Es hätte schon genügt, den behaupteten 92,54 m2 das Ergebnis einer laienhaften Messung entgegenzuhalten. Das habe Frau D. versäumt. OnlineUrteile.de