Optischer Mangel

Zwar sei die Tauglichkeit zum Gebrauch der Wohnung durch die Mängel nicht aufgehoben. Aufgrund der vorhandenen Haarrisse, welche in nahezu allen Bereichen der Wohnung vorhanden seien, ergebe sich aber insgesamt eine beträchtliche optische Beeinträchtigung durch eine erheblich erscheinende Renovierungsbedürftigkeit. Hierbei war nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 15. Februar 2017 (Az. 7 C 137/16) auch zu berücksichtigen, dass der Mieter für die Wohnung eine Bruttowarmmiete von 1816,24 Euro zahlt. Dieser Betrag liege deutlich über den durchschnittlichen Werten, die in Berlin für Wohnungen gezahlt werden. Angesichts der hohen Mietzahlung dürfe der Mieter einen (auch) optisch mangelfreien Zustand der Wohnung erwarten.

Bauliche Änderung durch Mieter

Weigert sich der Mieter nach erfolgter Abmahnung, die von ihm ohne Genehmigung verlegten Elektroleitungen zurückzubauen, ist dies eine erhebliche Pflichtverletzung, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Urteil vom 28. März 2017, Az. 8 C 168/16) hielt den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, da der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt habe, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdete.

Bauliche Veränderungen, die die Bausubstanz verändern, seien grundsätzlich nicht erlaubt. Dies gelte auch für die Verlegung von Elektroleitungen. Zudem hatte der Mieter nicht nur eine Trennwand eingezogen, die mit dem Boden verklebt wurde, sondern offensichtlich auch eine neue Tür nebst Zarge eingebaut.

Gemäß § 10 des Mietvertrages bedurften derartige Veränderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche lag unstreitig nicht vor. Soweit der Mieter sich auf eine zustimmende Äußerung der Mitarbeiterin der Hausverwaltung bezogen habe, entlaste ihn das nicht, so das Gericht. Denn nach eigenem Bekunden des Mieters sollte lediglich über den Einbau einer Zwischenwand gesprochen worden sein. Diese Zusage habe in den nachfolgend geschlossenen Mietvertrag keinen Eingang gefunden.

Der Vermieter habe den Mieter auch gemäß § 543 Abs. 3 BGB mit Schreiben vom 13. Juni 2016 abgemahnt. Der Mieter habe jedoch keinerlei Bereitschaft signalisiert, einen Rückbau vorzunehmen. Der Vermieter sei angesichts der Erheblichkeit der Pflichtverletzung durch Eingriff in die Elektroinstallation auch nicht auf eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB zu verweisen. BMV/nd