Eine der Hauptquellen von Ungleichheit ist der Besitz von Boden. Das ist eine der Erkenntnisse der umfangreichen Studien von Thomas Piketty. Insbesondere Besitzer von Boden in Ballungsregionen können ihre Einkommen und Vermögen deutlich stärker steigern als der Rest der Wirtschaft. Will man die daraus resultierende Ungleichheit zumindest eindämmen, müsste der Staat die Monopolrenten zumindest teilweise abschöpfen. Die bisherige Grundsteuer leistet dies völlig unzureichend, denn sie ist in Deutschland zum einen sehr niedrig und zum anderen werden gerade Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern geschont.
Künftig stehen jedoch einige Änderungen an, denn der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am Dienstag sein erwartetes Urteil gefällt, wonach die derzeitige Bemessung grundgesetzwidrig ist. »Mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar« - so der Tenor der Karlsruher Richter. Die aktuelle Praxis führe zu »gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt«. Klar sind nur die zeitlichen Fristen: Bis Ende 2019 muss die Reform stehen, spätestens 2025 hat sie in Kraft zu treten. Bis dahin bleiben die beanstandeten Regeln in Kraft, denn es bestünde »die ernsthafte Gefahr, dass viele Gemeinden ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer in gravierende Haushaltsprobleme gerieten«.
Der Entscheidung lagen drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden zugrunde; geklagt hatten Immobilienbesitzer. Karlsruhe bemängelt, dass die Höhe der Grundsteuer nach völlig veralteten Immobilienwerten ermittelt wird. Eigentlich schreibt § 21 des gültigen Bewertungsgesetzes seit 1931 vor, alle sechs Jahre neue Einheitswerte festzustellen. Durchgeführt wurden Hauptfeststellungen aber nur zweimal: 1935 und 1964. Und so wird die Grundsteuer im Westen auf Grundlage der Werte von 1964, im Osten sogar nach Werten aus der Nazizeit erhoben. Schätzungen zufolge beträgt der von den Finanzämtern verwendete Einheitswert je nach Lage gerade einmal 10 bis 20 Prozent der aktuellen Verkehrswerte.
Für die Verfassungsrichter verstößt diese Praxis deshalb gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil es zu Ungerechtigkeiten unter den Immobilienbesitzern kommt. So waren zahlreiche Wohngegenden vor Jahrzehnten weit unattraktiver oder umgekehrt viel attraktiver als heute, was sich aber nicht in ihren aktuellen Grundsteuerzahlungen widerspiegelt. Dass es »Wertverzerrungen« gebe, hatte bei der Verhandlung selbst der damalige Finanzstaatssekretär Michael Meister eingeräumt.
Die Politik weiß seit Jahren um den Reformbedarf und hat diverse Änderungsmodelle entwickelt, die alle in den Schubladen verstauben. Im Jahr 2010 schlug eine Gruppe norddeutscher Bundesländer vor, die Bewertung der 35 Millionen Grundstücke und Gebäude gemäß der aktuellen Verkehrswerte vorzunehmen. Diese sollen mit statistischen Modellen aus Immobilienmarkt- und Verkaufsdaten abgeleitet werden. Allerdings wäre der bürokratische Aufwand ex-trem hoch, und individuelle Gegebenheiten der einzelnen Gebäude blieben außen vor.
Die Südländer Bayern, Baden-Württemberg und Hessen schlugen dagegen vor, die Steuer nur nach der Fläche von Grundstück und Gebäude zu erheben, was einfach umzusetzen wäre. Allerdings würden die Kommunen nicht an den Bodenwertsteigerungen beteiligt, die durch öffentliche Leistungen entstehen. Und schlechte Lagen würden genauso besteuert werden wie gute Lagen.
Im Jahr 2016 hat eine Ländermehrheit im Bundesrat ein auch von den kommunalen Spitzenverbänden befürwortetes »Kostenwertmodell« vorgestellt: Dabei soll bei allen Objekten der Bodenrichtwert angesetzt werden, den bundesweit existierende Gutachterausschüsse ohnehin bereits im Auftrag der Behörden ermitteln. Bei bebauten Grundstücken soll der mit typisierten Baukosten ermittelte Gebäudewert hinzukommen. Auch hier ist der Aufwand groß und die Einzelfallgerechtigkeit gering, wie Kritiker meinen. Zudem würden Neubauten stärker belastet, modernisierte Altbauten kämen dagegen zu gut weg.
Ein Bündnis aus Mietervereinigung, Umweltverbänden, Gewerkschaften, Stadtplanern, Wirtschaftsforschern und Bürgermeistern macht sich dagegen für eine reine Bodenwertsteuer stark, ohne Gebäude hinzuzurechnen. »Boden ist ein knappes Gut, mit dem wirtschaftlich umgegangen werden muss«, schreibt die Initiative »Grundsteuer zeitgemäß«. Sie will Anreize schaffen, um Investitionen in Gebäude zu fördern, die Ortskerne zu stärken und weitere Zersiedlung zu verhindern. Flächen mit Baurecht sollen zudem auch tatsächlich bebaut und der Landschaftsverbrauch reduziert werden, um auf diese Weise »die vorhandene Infrastruktur besser auszulasten und die kommunalen Haushalte zu schonen«. Bauliche Maßnahmen sollten zudem nicht zu einer höheren Grundsteuer führen. »Eine Bodenwertsteuer belastet spekulativ genutzte Brachen«, erklärt das DGB-nahe Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung. »Sie entlastet effizient genutzte Flächen mit mehrgeschossigem Bau.« Dadurch würden neben kommunal- und umweltpolitischen auch sozialpolitische Ziele befördert werden: Für Mieter in Mehrfamilienhäusern dürften die Nebenkosten sinken, in denen auch die Grundsteuern von den Immobilienbesitzern zum Teil weitergereicht werden.
In einem Punkt sind sich im Prinzip aber alle einig: Das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer soll sich mit einer Reform nicht verändern. Das gilt auch, wenn die Steuerfestsetzung nach höheren Immobilienwerten geschieht. Dann könnten die anderen Variablen, die der Bemessung zugrunde liegen, entsprechend gesenkt werden.
Allerdings dürfte sich die Rechnung für die einzelnen Immobilienbesitzergruppen teils spürbar verändern. Daher ist eine scharfe Debatte um die Reform zu erwarten, bei der sich die Lobbygruppen bereits in Stellung bringen. Der Industrieverband BDI warnt bereits vor einer »Steuererhöhung durch die Hintertür«. Eine völlige Neubewertung dürfe es nicht geben, denn dies würde zu einem »enorm hohen Bewertungsaufwand für Unternehmen« führen. Dagegen fordert der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft, der viele kommunale Unternehmen vertritt, einen »Systemwechsel«.
Karlsruhe hält sich aus dieser Debatte raus und gibt dem Gesetzgeber einen »weiten Gestaltungsspielraum«. Er könne, so die Richter, die beanstandete Regelung »reparieren« oder völlig neu gestalten und auch andere Belastungsmaßstäbe als bisher wählen. Es gibt also durchaus die Chance, dass die Monopolrenten künftig besser abgeschöpft werden. Sehr wahrscheinlich ist das aber nicht.