Fast ein Viertel der Umzüge in Berlin sind verdrängungsbedingt. Zu diesem Schluss kommen die Wissenschaftler Fabian Beran und Henning Nuissl von der Humboldt-Universität Berlin in ihrer frisch veröffentlichten Studie unter dem Titel »Verdrängung auf angespannten Wohnungsmärkten. Das Beispiel Berlin.« Bisher gab es kaum belastbare Studien zu dem Thema. »Es ist schön, wenn aus gefühltem Wissen empirisch belegtes Wissen wird«, sagte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) bei einer Diskussion zur Vorstellung der Arbeit im März.
Mit einer Zufallsstichprobe wurden dafür rund 10 000 Umzügler aus Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg auf Basis des Einwohnermelderegisters angeschrieben, knapp 2100 schickten ausgefüllte Fragebögen zurück. Rund 14 Prozent der Befragten wurden demnach direkt verdrängt. Für knapp 38 Prozent der Betroffenen war der ausschlaggebende Grund eine Mieterhöhung, gefolgt von mangelnder Instandhaltung. Knapp 23 Prozent der Verdrängten wurde die Wohnung gekündigt, oft wegen Eigenbedarfs, immerhin ein Sechstel ist ausgezogen, weil sie vom Vermieter unter Druck gesetzt worden sind. Weitere Gründe waren der Verkauf des Hauses oder der Wohnung, Baulärm und teure Modernisierungen.
Immerhin sieben Prozent aller Befragten wurden kulturell verdrängt. Darunter fassen die Forscher Änderungen des Wohnumfelds, zum Beispiel die Touristifizierung oder einen deutlichen Wandel der Bewohnerschaft. 1,6 Prozent gaben an, direkt und kulturell verdrängt worden zu sein.
Mieter mit niedrigem Einkommen oder niedrigem Bildungsabschluss werden überdurchschnittlich häufig verdrängt, ebenso wie Menschen zwischen 40 und 65 Jahren sowie Alleinerziehende.
Einen besonders großen Einfluss auf die Verdrängung hat die Art des Vermieters. Herausragend sind dabei die privaten Kleinanbieter, Grund sind neben Mieterhöhungen vor allem Eigenbedarfskündigungen. Der Käufer einer Eigentumswohnung geht dann den Schritt, für den ein Immobilieninvestor mit der Aufteilung von Häusern in Eigentum bereits die Basis gelegt hatte. Es dürften in diese Kategorie aber auch Investoren wie Pears Global fallen. Der Immobilienkonzern nennt Tausende Wohnungen in Berlin sein eigen, formal gehört meist jedes einzelne dieser Häuser jedoch einer gesichtslosen GmbH. Bei privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen wie Deutsche Wohnen oder Vonovia sticht der Instandhaltungsstau als Verdrängungsgrund hervor.
Die Verdrängung aus dem Zentrum direkt in die Peripherie ist jedoch nicht die Regel. Im Median, der die Mitte zwischen allen erfassten Werten markiert, liegt die neue Wohnung 3,1 Kilometer von der alten entfernt. »Es sind eher Verdrängungskaskaden zu beobachten«, sagte Mitautor Nuissl. Jeder einzelne Betroffene versucht also möglichst nah am einstigen Wohnort zu bleiben und zieht jeweils nur ein Stück weiter Richtung Stadtrand.
Der Preis, den die Wissenschaftlichkeit der Studie jedoch forderte, ist deren Aktualität. Sie basiert auf dem Umzugsgeschehen zwischen September 2013 und August 2015, angesichts der rasanten Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt gefühlte Lichtjahre entfernt. »Ich wünsche mir daher eine Wiederholung der Befragung«, erklärte Lompscher.
»Ein funktionierender Wohnungsmarkt ist ein Wohlstandsmerkmal«, sagte Stefan Krämer von der Wüstenrot Stiftung, die das Forschungsprojekt mitfinanziert hat. Das koste die Gesellschaft mehr Geld als sie derzeit dafür bereit sei, zu zahlen.
Die Studie kann kostenfrei bei der Wüstenrot Stiftung bestellt werden.