Häuser werden langsamer teurer

Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt haben 2018 ein neues Rekordniveau erreicht: 19,2 Milliarden Euro wurden mit dem Verkauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen im Vorjahr erzielt, eine Milliarde Euro oder sechs Prozent mehr als 2017. Dabei gingen die Kauffälle um rund elf Prozent zurück, was zum Großteil auf den gesunkenen Handel mit Eigentumswohnungen zurückzuführen ist. Hier sank die Anzahl von etwas über 25 000 auf knapp 22 000 verkaufte Einheiten. Die gehandelten Objekte sind also erneut teurer geworden.

Die Zahlen entstammen dem am Montag veröffentlichten Immobilienmarktbericht Berlin 2018/19 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Sämtliche in Berlin beurkundeten Immobiliengeschäfte fließen in diesen Bericht ein, er gibt also einen recht genauen Überblick der Marktentwicklung in der Hauptstadt.

Eine Ausnahme sind die sogenannten Share Deals, bei denen rein rechtlich nur Anteile einer Gesellschaft gehandelt werden, der Immobilien gehören. Dabei dürfen nur weniger als 95 Prozent dieser Gesellschaft an einen Käufer gehen. Das Verfahren hebelt einerseits die bezirklichen Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten aus, andererseits sparen die Käufer auch die Grunderwerbssteuer, die in der Hauptstadt sechs Prozent des Kaufpreises beträgt.

Der Gutachterausschuss legt auch die Bodenrichtwerte fest, also wie viel ein Quadratmeter Baugrund in welcher konkreten Lage als Verkehrswert anzusehen ist. Zum Jahreswechsel 2018/19 stieg dieser Wert für Moabit zwischen der Straße Alt-Moabit und der Spree von 2500 auf 3200 Euro pro Quadratmeter - fast 30 Prozent. Auf jeden Quadratmeter zulässiger Gebäudefläche entfallen also knapp 1300 Euro Grundstückswert. Berlinweit stiegen die Werte beim Geschosswohnungsbau um 20 Prozent.

Noch drastischer sind die Preissprünge bei Grundstücken für Bürohäuser, am extremsten rund um den Checkpoint Charlie. Jeder Quadratmeter Bauland ist dort laut Gutachterausschuss 10 000 Euro wert, über 80 Prozent mehr als im Vorjahr. Am Potsdamer Platz ist der Quadratmeter nun 20 000 Euro wert - nach 15 000 Euro im Jahr 2018.

Rückläufig ist das Umwandlungsgeschehen bei Eigentumswohnungen. Rund 12 800 Wohnungen wurden 2018 in Eigentum aufgeteilt, nach weit über 16 500 Wohnungen im Jahr 2017. Bei Neubauvorhaben sank die Zahl um 15 Prozent auf knapp 6000 Wohnungen. »Die erneut rückläufigen Umwandlungszahlen von Miet- in Eigentumswohnungen und der Rückgang von Eigentumswohnungen bei Neubauvorhaben zeigen, dass die Vorgaben des Senats und die Initiativen der Bezirke greifen«, frohlockt Wohn-Staatssekretär Sebastian Scheel (LINKE). Allerdings wurden 2016 auch nur etwas über 13 200 Wohnungen in Eigentum umgewandelt. Dementsprechend will der Gutachterausschuss auch nur »übliche Marktschwankungen« erkennen können.

Der Berliner Mieterverein kritisiert die bestehenden Instrumente angesichts der neusten Zahlen des Immobilienmarktberichts als »nicht hinreichend«: »Der durch die Preisentwicklung auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt erzeugte Druck auf die Mieter ist weiterhin sehr hoch«, so Geschäftsführer Reiner Wild. Der Bau von bezahlbaren Wohnungen werde dadurch massiv beeinträchtigt. Die Bodenrichtwerte für Bauland in den innerstädtischen Quartieren bezeichnet Wild als »hellen Wahnsinn«: »Wohnungsbau für breite Schichten ist dort nicht mehr möglich«.

Dass es noch mehr mietpreisdämpfende Instrumente braucht, weiß auch Scheel. »Die Preisanstiege bei reinen Mietwohnhäusern machen deutlich, dass weitere mietpreisregulierende Gesetze notwendig sind, damit alle Berlinerinnen und Berliner sich Wohnen auch zukünftig leisten können«, räumt er ein.

Zumindest der geplante Mietendeckel nimmt konkretere Formen an, erst am vergangenen Freitag traf sich eine Expertenrunde im kleinen Kreis, um über Entwürfe aus der Stadtentwicklungsverwaltung zu beraten. Die Opposition schießt weiter aus allen Rohren dagegen. Der Mietpreisstopp sei eine Gefährdung für Investitionen in Neubau und Instandhaltungen, heißt es vonseiten der CDU.