Rund 1,4 Millionen Berliner Haushalte werden demnächst Post von ihrem Vermieter bekommen, sofern der Gesetzentwurf, den der Senat bei seiner Sitzung an diesem Dienstag beschließen soll, so auch verabschiedet wird. »Vermieterinnen und Vermieter[1] haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen«, heißt im von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verfassten Gesetzestext, der »nd« vorliegt.
Das Informationsschreiben zu verfassen dürfte allerdings eine der kleineren Sorgen der Vermieter beim neuen Gesetz sein. Wie bereits in den Eckpunkten angekündigt, soll der Mietenstopp rückwirkend zum Stand 18. Juni 2019 gelten. Das bedeutet: Mieterhöhungen, die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bindend zwischen Mieter und Vermieter vereinbart waren, sind nicht gültig.
Wer seine Zustimmung vor dem Stichtag zu den eilig verschickten Mieterhöhungsverlangen gegeben hat, wird zahlen müssen. Zumindest vorerst. Denn neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes sollen die Absenkungsmöglichkeiten in Kraft treten. Beantragen kann sie jeder, dessen Miete 20 Prozent über den definierten Obergrenzen in der Mietentabelle liegt. Für bis 1918 fertiggestellte Häuser mit Sammelheizung und Bad liegt dieser bei 6,45 Euro kalt pro Quadratmeter. Für 1973 bis 1990 erbaute Häuser liegt der Wert bei 6,04 Euro. Für einfache Wohnlagen wird ein Abschlag von 28 Cent pro Quadratmeter angesetzt, bei mittleren Wohnlagen reduziert sich der Oberwert um 9 Cent, für gute Lagen beträgt der Aufschlag 74 Cent.
»Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände«, heißt es im Entwurf. Damit ist auch das Geschäftsmodell der Vermietung möblierter Apartments zu Mondpreisen betroffen. Ob Umgehungsmöglichkeiten durch Verträge für gewährte Dienstleistungen bestehen, muss sich zeigen. Ausgenommen vom Gesetz sind allerdings Wohnheime und auch die sogenannten Trägerwohnungen, in denen zum Beispiel betreute Jugendliche untergebracht werden.
Ein Aufschlag von einem Euro pro Quadratmeter kann bei Wohnungen mit »moderner Ausstattung« verlangt werden. Diese ist laut Gesetzentwurf gegeben, wenn mindestens drei dieser fünf Merkmale vorliegen: ein schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung, ein hochwertiger Bodenbelag in über der Hälfte der Wohnräume oder ein niedriger Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Besonders niedrige Mieten von unter 5,02 Euro können bei Wiedervermietung nur dann um bis zu einen Euro erhöht werden, wenn die Kriterien der »modernen Ausstattung« erfüllt werden. Bei Neuvermietungen gilt ansonsten die Vormiete, wenn diese höher lag, gelten die Obergrenzen inklusive Zu- und Abschlägen.
Im Gesetzestext findet sich die im Koalitionsausschuss vereinbarte Obergrenze von zwei Euro pro Quadratmeter bei Modernisierungen nicht wieder. Niedergeschrieben ist nur die Grenze von einem Euro pro Quadratmeter, die lediglich der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) angezeigt werden muss. Für alles, was darüber hinausgeht, müssen Vermieter einen Härtefallantrag bei der IBB stellen. Die Kriterien, nach denen ein Härtefall anerkannt wird, sollen in einer Verordnung definiert werden. Im Entwurf gestrichen wurde die Formulierung, dass die IBB nach vollständiger Antragstellung innerhalb von drei Monaten entscheiden muss.
Vermietern, teilweise auch Mietern, drohen Geldbußen bis zu einer halben Million Euro, falls sie Auskunftspflichten zu Miethöhen und -verträgen nicht nachkommen.
Dem Gesetzentwurf ist weiterhin an einigen Formulierungen anzusehen, dass er mit heißer Nadel gestrickt ist[2]. Sollte der Senat ihn diesen Dienstag so beschließen, wird im parlamentarischen Verfahren noch ein Feinschliff nötig sein.