Das Mietrecht in Corona-Zeiten
Urteile im Zusammenhang mit der Virus-Pandemie
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige davon zusammengestellt. Dabei geht es unter anderem um die Nutzung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern, aber auch um Räumungsfristen für Mieter und die Frage, was eigentlich ein vorgeschriebener Aufenthalt »vorrangig im Umfeld des Wohnbereichs« bedeutet.
Selbst wenn sich einige der Urteile inzwischen erledigt haben, weil Lockerungen eingeführt wurden, könnten sie bei einer möglichen zweiten Infektionswelle wieder relevant werden.
Bei den Urteilen ist zu beachten, dass es sich um eine komplett neue Rechtsmaterie handelt und laufend neue Entscheidungen hinzukommen. Der Weg durch die Instanzen ist in vielen Fällen noch nicht ausgeschöpft und erste Urteile können von den Obergerichten noch korrigiert werden.
Außerdem ist häufig Landesrecht betroffen, das bundesweit voneinander abweicht. Insofern handelt es sich um eine Momentaufnahme der Rechtsprechung. Betroffene sollten in Zweifelsfragen Rücksprache mit ihrem Rechtsbeistand halten.
Verlängerte Räumungsfristen
Eine wesentliche Schwierigkeit für Wohnungssuchende ist in Corona-Zeiten die Tatsache, dass die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen sowohl Besichtigungen von Objekten als auch anschließende Vertragsverhandlungen erschweren. Deswegen wandte sich ein zur Räumung verurteilter Mieter an die Justiz, um eine Fristverlängerung um rund drei Monate bis zum 30. Juni 2020 zu erhalten. Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 16/20) entschied, diesem Antrag sei stattzugeben, weil das Virus das öffentliche Leben in der Hauptstadt weitgehend zum Erliegen gebracht habe. Deswegen seien alle gerichtlichen Räumungsfristen zu verlängern, so lange nicht gleichrangige Interessen der Eigentümer oder Dritter etwas anderes gebieten.
Dringende Maßnahmen
Was geschieht eigentlich, wenn in Zeiten der Pandemie ein Handwerker die Wohnung eines Eigentümers betreten muss? Konkret handelte der Fall von einem Wasserschaden, bei dem es um das Stoppen eines Wassereintritts ging. Der Betroffene wollte das Betreten seines Objekts mit Hinweis auf Corona-Gefahren nicht dulden. Das Amtsgericht München (Az. 483 C 4847/20) entschied: Bei solch dringenden Maßnahmen könne nicht zu lange gewartet werden und der Zutritt des Handwerkers könne durch den Verwalter im Namen der Gemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.
Zu Homeoffice verpflichtet
Das Homeoffice ist zur Zeit in aller Munde. Millionen von Menschen arbeiten auf diese Weise, um die Infektionsgefahr zu mindern, also sich selbst und andere zu schützen. Ein Berliner Bezirksamt wollte eine 60-jährige Amtsinspektorin aus Fürsorgegründen (wegen ihres Alters und der damit verbundenen Risiken) zum Homeoffice verpflichten. Diese aber war nicht einverstanden und vermisste eine entsprechende Rechtsgrundlage. Das Verwaltungsgericht Berlin (Az. 28 L 119/20) betrachtete es als durchaus zulässig, der Beamtin vorübergehend ihr Zuhause als Arbeitsort zuzuweisen. Damit werde sie weder aus dem Dienst herausgedrängt noch zur Untätigkeit genötigt.
Keine Zweitwohnung-Nutzung
Höchst umstritten war in der Hochphase der Corona-Epidemie die Frage, ob den Eigentümern von Zweitwohnungen die Nutzung ihrer Immobilie (meist in Urlaubsregionen gelegen) untersagt werden kann. Das Verwaltungsgericht Schleswig (Az. 1 B 10/20) gestattete es den Behörden, den Aufenthalt in Ferienobjekten in Form einer unverzüglichen Rückreiseverpflichtung zu untersagen. Es gehe ganz wesentlich darum, Rücksicht auf die verfügbaren medizinischen Kapazitäten zu nehmen. Das private Interesse, sich in seiner Zweitwohnung aufzuhalten, müsse hier gegenüber dem öffentlichen Interesse des Infektionsschutzes zurückstehen.
Zweitwohnung doch nutzen
Eine gegenlautende Entscheidung traf in ähnlicher Fallkonstellation das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Az. 11 S 15.20). Hier lag für die Nutzer von Zweitwohnungen ein Anreiseverbot durch einen Landkreis vor, gegen das Betroffene juristisch vorgingen. Die Richter des OVG kippten dieses Verbot in einer Eilentscheidung - unter anderem mit der Begründung, die behördliche Verfügung werde sich im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als rechtswidrig erweisen. Es gebe bereits etliche Vorsorgeregelungen gegen die Pandemie auf Landesebene und der Landkreis habe nicht darlegen können, dass es wegen örtlicher Besonderheiten einer Ergänzung dieser Bestimmungen bedürfe.
Frage des Rechtswegs
Eines bewirkt das Coronavirus jedenfalls nicht, so sehr es auch in viele Bereiche eingreift: Die üblichen Rechtswege werden nicht außer Kraft gesetzt. So stellte das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 712/20) fest, dass eine Verfassungsbeschwerde gegen Verbote im Zusammenhang mit der Pandemie grundsätzlich das Ausschöpfen des Rechtsweges erfordert. Ein Berliner Bürger hatte in Karlsruhe Beschwerde wegen Verletzung seiner Grundrechte geführt. Dort nahm man seinen Fall allerdings gar nicht erst zur Entscheidung an und verwies ihn auf die zuvor nötige fachgerichtliche Aufarbeitung der Materie.
Was heißt Aktivitäten im »Umfeld des Wohnbereichs«?
Einen anderen juristischen Ansatzpunkt wählte ein Bürger aus Sachsen. Er wollte geklärt haben, ob ihm für Sport und Bewegung ein Aufenthalt »vorrangig im Umfeld des Wohnbereichs« vorgeschrieben werden könne und was dies denn konkret bedeute. Das Oberverwaltungsgericht Sachsen (Az, 3 B 111/20) klärte diesen Begriff näher. Zunächst bezeichneten die Richter die Verordnung gemäß Infektionsschutzgesetz als grundsätzlich vertretbar. Dann gingen sie ins Detail: Unter Aktivitäten im »Umfeld des Wohnbereichs« seien solche zu verstehen, die ohne Zuhilfenahme eines Pkw stattfinden können. Man könne grob von einem Bereich sprechen, der sich von der Wohnung aus auf zehn bis 15 Kilometer ausdehne. Die Ziele sollten zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen sein. LBS/nd
Neue Fenster, weniger Licht
Negative Folgen einer Modernisierungsmaßnahme rechtfertigen nicht unbedingt eine Mietminderung. Ein Berliner Hauseigentümer ließ die Außenwände des Mietshauses dämmen und in den Wohnungen Wärmeschutzfenster einbauen. Diese Modernisierung hatte er rechtzeitig angekündigt, ohne jedoch auf einen unerfreulichen Nebeneffekt hinzuweisen: Der Lichteinfall in den Wohnungen verschlechterte sich deutlich, ebenso die Sicht nach draußen. Enttäuschte Mieter forderten Miete zurück: Die Wohnqualität sei durch die Modernisierung schlechter geworden.
Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 101/19) entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters. Nicht jede nachteilige Veränderung der Mietsache durch eine Modernisierungsmaßnahme berechtige Mieter dazu, die Miete herabzusetzen.
So ein Schritt sei nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Verschlechterung bautechnisch hätte vermeiden können. Dann sei der Vermieter nach dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme dazu verpflichtet. Dass ein solcher Nachteil bautechnisch vermeidbar gewesen wäre, müssten die Mieter allerdings nachweisen. Andernfalls dürften sie die Miete nicht mindern. OnlineUrteile.de
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