Wer ist in welcher Höhe an den Kosten einer Maßnahme beteiligt und nach welchem Prinzip muss abgestimmt werden?
Dies sind einige Fragen, mit denen sich ein Verwalter im besten Fall bereits vor der Wohnungseigentümerversammlung, auf der über die Maßnahme beschlossen werden soll, auseinandersetzen sollte. Neben den grundsätzlichen gesetzlichen Vorgaben, sind auch die speziellen Regelungen aus der Teilungserklärung zu beachten.
In diesem Zusammenhang macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Landgerichts Bremen vom 4. März 2020 (Az. 4 S 198/19) aufmerksam.
Auch hier waren Regelungen in der Teilungserklärung enthalten, die die Kosten der Eigentümer untereinander regeln. So war geregelt, dass über Instandhaltungen nach dem Kopfprinzip abgestimmt wird, und es wurde für die einzelnen Gebäudeteile bestimmt, dass bei Instandsetzungsmaßnahmen, die nur einen Gebäudeteil betreffen, auch nur diese Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen beschließen können und die Kosten zu tragen haben.
Es wurde schließlich ein Beschluss gefasst, wonach für eine Sonderumlage in Höhe von 417 000 Euro verteilt nach Miteigentumsanteilen der Brandschutz wiederhergestellt werden sollte. Eine Eigentümerin jedoch wollte diesen Betrag nicht zahlen, da sie der Auffassung war, die Maßnahme betreffe gerade den Gebäudeteil der Anlage, in dem ihre Wohnung nicht lag. Sie meinte daher, die Regelung aus der Teilungserklärung müsse Anwendung finden.
Diese Auffassung teilten die Richter des Landgerichts nicht. Maßgeblich war in diesem Fall, dass bei einer so umfassenden Maßnahme wie dem Brandschutz die gesamte Wohnanlage betroffen sei.
Nicht wichtig ist dabei, dass bei der Umsetzung gegebenenfalls ein Gebäudeteil mehr betroffen ist als der andere. Bei der Regelung in der Teilungserklärung handele es sich um eine Ausnahmeregelung zu den gesetzlichen Vorgaben, so dass im Zweifel diese nicht anzuwenden sei. Unstreitig kommt der intakte Brandschutz allen Gebäudeteilen zu Gute, so dass das Gericht hier von einer Instandhaltungsmaßnahme insgesamt ausging.
Die Kostenverteilung auf alle Eigentümer entsprach daher ordnungsgemäßer Verwaltung, der entsprechende Beschluss über die Sonderumlage war nicht zu beanstanden. Die Eigentümerin hatte mit ihrer Klage keinen Erfolg. DAV/nd