Verwalter darf seine Pflichten auch übertragen

Der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 125/17) hat unlängst entschieden, dass der Wohnungseigentumsverwalter alleine für die Umsetzung von gefassten Beschlüssen verantwortlich ist. Diese Aufgabe ist so klar und deutlich dem Verwalter zu gewiesen, dass der Verwalter sogar auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden kann. Er kann auf Umsetzung der Beschlüsse von jedem einzelnen Eigentümer verklagt werden.

Dennoch muss der Verwalter seine Aufgaben nicht immer alleine bewältigen. Er darf sich hierzu auch der Hilfe Dritter bedienen, wie dies in einer Entscheidung des Amtsgericht Moers (Az. 564 C 140/19) bestätigt wurde, auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft war es im Zusammenhang mit einer nicht angepassten Stufe zu einem schweren Sturz gekommen, bei dem der Kläger als Besucher der Anlage 13 Stufen hinabgefallen war. Seitdem war er erwerbsunfähig und schwerstbehindert.

Der Kläger war der Auffassung, die unebene Stufe stelle eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar, die dem Verwalter obliegen hätte, so dass er Schadenersatzansprüche gelten machen könne.

Der Verwalter war dahingegen der Auffassung, es läge keine Verletzung von Pflichten vor und darüber hinaus habe er diese Aufgaben mit einem entsprechenden Vertrag auf den Hausmeister übertragen.

Nachdem sich das Gericht in einem Ortstermin über die Örtlichkeiten informiert hatte, stellte es letztlich auf eine Risikoverteilung ab: Zwar sei in der Tat eine Unebenheit vorhanden und dies könne auch die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht darstellen. Dennoch sei hier zum einen wirksam die Wahrnehmung dieser Pflicht durch den Vertrag auf den Hausmeister delegiert worden, so dass der beklagte Verwalter nur noch dafür einstehe, dass der nun verpflichtete Hausmeister bereit und in der Lage sei, diese Aufgabe zu erfüllen. Nur dies müsse der Verwalter überwachen.

Ob der Verwalter letztlich diese Kontroll- und Überwachungspflicht ausreichend erfüllt habe, konnte in dem Fall sogar offen bleiben. Denn zum einen war die Treppe dem Kläger seit Jahrzehnten bekannt und war von ihm nie zum Gegenstand einer der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen gemacht worden. Zum anderen verbleibe stets ein Gefahren- und Lebensrisiko, das der Einzelne selber zu tragen habe und für das andere nicht haftbar gemacht werden können.

Nach Abwägung aller Umstände dieses Einzelfalles lag hier nach Auffassung der Richter ein solches Lebensrisiko vor. Dem Verwalter konnte eine Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden. Die Klage hatte damit keinen Erfolg.

Der Teufel im Detail

Die Prüfung eines jeden Falles beginnt für den Richter mit der Frage, ob dieser Fall in seine Zuständigkeit fällt. Nur dann kann und darf er über die Angelegenheit entscheiden.

So auch in einer Entscheidung des Amtsgericht Frankfurt, die dann in der zweiten Instanz durch das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-13 S 140/19) bestätigt wurde und auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) hinweist.

Der Kläger hatte vor der dafür zunächst zuständigen Abteilung des Amtsgerichts geklagt. Doch die war nicht beim richtigen Gericht erhoben worden, so Amts- und Landgericht. Denn der Beschluss, den der Kläger für ungültig erklären lassen wollte, war nicht durch die WEG-Versammlung gefasst worden.

In diesem Fall war der Kläger nicht nur Mitglied der WEG, sondern auch gemeinsam mit einer weiteren Person Eigentümer der Wohnung, also »nur« Miteigentümer in einer sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Die Beschlüsse, die der Kläger gerichtlich überprüfen lassen wollte, waren nur zwischen den beiden Eigentümern dieser einen Wohnung gefasst worden und betrafen auch im ganz Wesentlichen nur diese eine Wohnung.

In diesem Fall, so das Gericht, handelt es sich nicht um einen Beschluss der WEG. Die beiden Eigentümer der Klage stehen sich auch nicht als Mitglieder der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Vielmehr beschließen sie die Verwaltung ihrer eigenen Wohnung. Solche Beschlüsse, egal wie benannt, können nicht im Beschlussanfechtungsverfahren der Gemeinschaft angefochten werden. Das Gericht war somit nicht zuständig und wies daher die Klage ab. DAV/nd