Beim Brandschutz komplette Wohnanlage betroffen

Dies sind Fragen, mit denen sich der Verwalter bestenfalls vor der Eigentümerversammlung, auf der über die Maßnahme beschlossen werden soll, auseinandersetzen sollte. Neben den grundsätzlichen gesetzlichen Vorgaben sind auch die speziellen Regelungen aus der Teilungserklärung zu beachten.

In diesem Zusammenhang macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Landgerichts Bremen (Az.. 4 S 198/19) aufmerksam.

Auch hier waren Regelungen in der Teilungserklärung enthalten, die die Kosten der Eigentümer untereinander regeln. So, dass über Instandhaltungen nach dem Kopfprinzip abgestimmt wird. Und es wurde für die einzelnen Gebäudeteile bestimmt, dass bei Instandsetzungsmaßnahmen, die nur einen Gebäudeteil betreffen, auch nur diese Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen beschließen können und die Kosten zu tragen haben. Es wurde dann Beschluss gefasst, wonach für eine Sonderumlage in Höhe von 417 000 Euro verteilt nach Miteigentumsanteilen der Brandschutz wiederhergestellt werden sollte.

Eine Eigentümerin wollte diesen Betrag nicht zahlen. Die Maßnahme betreffe gerade den Gebäudeteil der Anlage, in dem ihre Wohnung nicht lag. Sie pochte auf Regelung aus der Teilungserklärung.

Für die Richter war maßgeblich, dass bei einer so umfassenden Maßnahme wie dem Brandschutz die gesamte Wohnanlage betroffen sei. Nicht wichtig ist dabei, dass bei der Umsetzung gegebenenfalls ein Gebäudeteil mehr betroffen ist als der andere. Bei der Regelung in der Teilungserklärung handele es sich um eine Ausnahmeregelung zu den gesetzlichen Vorgaben, sie sei im Zweifel nicht anzuwenden.

Weil intakter Brandschutz allen Gebäudeteilen zu Gute kommt, ging das Gericht von einer Instandhaltungsmaßnahme aus. Die Kostenverteilung auf alle Eigentümer entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss über die Sonderumlage war nicht zu beanstanden. DAV/nd