In Berlin wachsen die Bäume für spekulative Immobilieninvestoren nicht mehr in den Himmel. In für Mieter wichtigen Bereichen verzeichnet der am Dienstag veröffentlichte Immobilienmarktbericht 2020 erstmals seit Langem Rückgänge bei Preisen oder Verkäufen.
Die mittleren Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand sind demnach im Vergleich zu 2019 um neun Prozent gefallen – etwas mehr als der um acht Prozent zurückgegangene Flächenumsatz. »Hier sanken die Kaufpreise nach Jahren massiven Anstiegs erstmals wieder, und zwar unter das Niveau von 2018. Damit sinkt der Druck auf die Mietpreise zumindest etwas«, freut sich Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Er hält das für eine Auswirkung des Mietendeckels.
Insgesamt 886 Wohn- und Geschäftshäuser haben 2020 laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte für 4,96 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Dem Gremium liegen alle notariell beurkundeten Berliner Grundstückskaufverträge vor. Nicht erfasst werden sogenannte Share Deals, bei den formal nur Anteile von Gesellschaften den Eigentümer wechseln.
Deutlich weniger gefragt als im Vorjahr waren 2020 auch Eigentumswohnungen. In Bestandshäusern wurden 15 172 Wohneinheiten verkauft – rund 1000 oder sechs Prozent weniger als 2019. Weil die Preise aber parallel um sechs Prozent gestiegen sind, wurde der Vorjahresumsatz mit 5,57 Milliarden Euro trotzdem leicht übertroffen. Richtig bergab ging es beim Verkauf neu gebauter Eigentumswohnungen – nur noch knapp unter 3000 Stück fanden Interessenten. Das sind 22 Prozent weniger als im Vorjahr.
»Entgegen zahlreicher anderslautender Prognosen hat der Mietendeckel nicht dazu geführt, dass mehr Eigentumswohnungen gehandelt wurden«, kommentiert der Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) auf nd-Anfrage. »Dass der Mietendeckel zu mehr selbstgenutztem Eigentum führe und deshalb das Angebot an Mietwohnungen sinke, ist durch den Bericht des Gutachterausschusses für 2020 eindeutig widerlegt«, sagt auch Mietervertreter Reiner Wild.
Erst kürzlich erklärte der Berliner Immobilieninvestor Einar Skjerven, dass wegen des Mietendeckels der Verkauf von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaum noch möglich sei. Dennoch ging die Zahl der Umwandlungen von Mietshäusern in Eigentumswohnungen steil nach oben. Bei rund 18 800 Wohnungen wurden nach vorläufigen Zahlen Umwandlungen vollzogen – rund die Hälfte mehr als 2018 oder 2019.
Dass auch Neubau-Eigentumswohnungen angesichts der hohen Preise nicht unbedingt leicht verkäuflich sind, zeigt sich schon an der Entwicklung der Baugenehmigungen. Wurden 2015 noch Anträge für die Errichtung von knapp 7700 genehmigt, waren es in den ersten elf Monaten des Jahres 2020 nur noch etwas über 3500. Die Gesamtzahlen liegen noch nicht vor.
Senator Scheel freut sich auch über den »deutlichen Rückgang der Kaufpreise« beim Bauland für Geschosswohnungen. Das erhöhe »die Möglichkeiten für eine sozial gemischte Bebauung«. Auf die Fläche bezogen sanken die Preise um zwölf Prozent. Allerdings ist aus den Angaben nicht nachzuvollziehen, wo die verkauften Grundstücke liegen. Doch die Lage hat entscheidenden Einfluss auf den Preis.