Obwohl das neue Wohnungseigentumsgesetz bereits am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, wurde die »Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen durch Baubehörden nach dem Wohnungseigentumsgesetz« bisher nicht geändert. Jetzt gibt es einen ersten Entwurf, zu dem der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) Stellung genommen hat. Er weist darauf hin, dass eine wichtige Konkretisierung fehlt: Freiflächen im Sondereigentum sollten in einen amtlichen Lageplan eingezeichnet werden müssen.
Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) dürfen in Eigentumswohnungsanlagen jetzt auch außerhalb der Gebäude liegende Teile des Grundstücks zu Sondereigentum erklärt werden. Ebenerdige Terrassen oder Gartenflächen können zusammen mit einer Wohnung ins persönliche Eigentum fallen. Stellplätze können sogar solo gekauft und weiterverkauft werden - egal ob es sich um Flächen unter freiem Himmel, Carports, Einzelgaragen oder Plätze in Sammelgaragen handelt.
Diese Änderungen sind von wirtschaftlicher Bedeutung. Es muss eindeutig bestimmbar sein, wo genau auf dem Grundstück sich solche Flächen befinden. Daher hat die Änderung auch Konsequenzen für das Grundbuchrecht und die Tätigkeit der Baubehörden.
Sondereigentum darf Wohnungskäufern nur eingeräumt werden, wenn es in sich abgeschlossen ist oder durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt ist. Das wird durch eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, die von der zuständigen Baubehörde erteilt wird. Vor der WEGesetz-Reform 2020 konnte Sondereigentum nur an Räumen innerhalb eines Gebäudes entstehen. Deshalb war es früher ausreichend, wenn sich der Aufteilungsplan aus den Bauzeichnungen ergab. Bei Freiflächen reicht das hingegen nicht. »Um später keinerlei Zweifel über die Lage des verkauften Gartenanteils oder Stellplatzes aufkommen zu lassen, muss die neue Verwaltungsvorschrift ausdrücklich die Darstellung dieser Flächen in einem Amtlichen Lageplan vorsehen«, fordert Michael Nack, WiE-Rechtsreferent. Eine entsprechende Konkretisierung des WEGesetzes fehlt im Entwurf der Verwaltungsvorschrift.
Übrigens erfolgte die letzte Änderung der genannten Vorschrift für die Baubehörden 1974. Sie liegt beinahe 50 Jahre zurück. Zu dem aktuellen Änderungsentwurf hat WiE ausführlich Stellung genommen. Neben der Anpassung an das neue WEG-Gesetz gibt es weiteren Aktualisierungsbedarf. WiE/nd