Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen geht angesichts extrem gestiegener Baukosten und deutlich höherer Bauzinsen davon aus, dass Private sich aus dem Wohnungsbau zurückziehen werden[1]. Diese Faktoren gefährden aber genauso die Bauziele der öffentlichen Unternehmen. Wie muss die Landespolitik reagieren?
Ich teile die Prognose, dass die Privaten sich mit Investitionen zurückhalten werden. Und ja, auch für die Öffentlichen wird der Wohnungsbau teurer. Zumal die Landes-Wohnungsunternehmen die Vorhaben komplett selbst finanzieren und dafür Fremdkapital aufnehmen müssen. Das stellt aus mehrerlei Gründen das derzeitige Finanzierungssystem für den geförderten Wohnungsbau infrage. Bisher richtet es sich gleichermaßen an private wie öffentliche Unternehmen. Nur haben die Privaten die Förderung bisher schon kaum in Anspruch genommen und werden es in dieser Lage noch weniger tun. Wäre es da nicht richtiger, statt jede einzelne Wohnung durch Kredite oder Tilgungsverzichte zu fördern, den Landeseigenen Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, mit dem sie Neubau- und Investitionsfinanzierung darstellen können? Denn wir wollen ja, dass sie bauen und energetisch sanieren. So ein Umdenken wird nötig sein. Darüber hinaus stellt sich dann auch die Frage, inwieweit es dafür notwendig ist, dass die Planungs-, Finanzierungs- und Baukapazitäten der Wohnungsbaugesellschaften zusammengeführt werden.
Es wird derzeit an einer Neufassung der Förderrichtlinien gearbeitet. So soll es höhere Zuschüsse geben, laut Medienberichten soll die Einstiegsmiete von 6,50 auf 7 Euro pro Quadratmeter nettokalt steigen. Das halten Sie für einen Fall für die Tonne?
Natürlich kann man eine Wohnungsbauförderung so weit aufblasen, dass sich das in irgendeiner Form für Private rechnet. Wenn das aber so weit geht, dass ein Großteil der Kosten öffentlich refinanziert wird, kann man auch fragen: Warum bekommen wir dafür nicht auch öffentliches Eigentum? Was die Erhöhung der Fördermieten betrifft, sind wir sehr skeptisch. Wir fördern ja, damit diejenigen, die sich die hohen Mieten nicht leisten können, bezahlbaren Wohnraum finden. Ich glaube aber kaum, dass die künftig mehr Geld zur Verfügung haben. Deswegen werden wir, wenn die Wohnungsbauförderung sinnvoll sein soll, auch nicht groß die Einstiegsmieten erhöhen können.
Bisher haben die öffentlichen Unternehmen mit dem bestehenden Förderinstrumentarium gearbeitet. Wieso sollten sie das nicht mehr tun?
Man kann nicht mehr davon ausgehen, dass man eine Immobilieninvestition über Mieten refinanziert, die sozial sinnvoll und geboten wären. Angesichts der hohen Kosten können das die Mieterinnen und Mieter nicht leisten, egal ob für Wohnungen oder sonstige Flächen für Kultur oder die soziale Infrastruktur. Es wird daher immer auch eine öffentliche Subventionierung der Investition benötigt. Deshalb stellt sich mehr und mehr die generelle Frage, in welcher Form wir die organisieren. Für Berlin ist es grundsätzlich fraglich, ob wir eine Wohnungsbauförderung aufrechthalten, die sich auch an Private richtet, die diese aber gar nicht abrufen.
Kann man sich das vorstellen wie beim Rückkauf der Blöcke an der Karl-Marx-Allee, wo auch direkt Geld an die Landeseigenen floss, verbunden mit der Auflage, die Wohnungen künftig zu 100 Prozent zu sozial gebundenen Mieten zu vergeben?
Im Prinzip ja. Ob man diese Betrauung, wie das technisch heißt, auch im Sinne einer Bestandsentwicklung ganz so strikt handhaben muss oder ob es eine weniger starre Möglichkeit gibt, darüber kann man vielleicht noch einmal nachdenken.
Wäre dieser direkte Geldfluss mit dem EU-Wettbewerbsrecht vereinbar? Und inwiefern würde die dafür nötige Kreditaufnahme des Landes die Schuldenbremse tangieren?
Wie die Karl-Marx-Allee gezeigt hat, lässt sich ein Umgang mit den EU-Marktregeln finden. Und die Kreditaufnahme des Landes für diese Investitionen wäre auch unter der Schuldenbremse möglich, da es sich um Eigenkapitalzuschüsse handelt.
SPD-Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel hat als neue Finanzierungssäule den Verkauf von Eigentumswohnungen durch die Landeseigenen ins Spiel gebracht. Was halten Sie davon?
Das wird es mit uns als Linke nicht geben. Denn das hieße, dass man in die Fehler der Vergangenheit zurückfällt, als aus Geldmangel die Grundstücke flüssig gemacht wurden. Und Wohnungen zu verkaufen, ist ja im Prinzip nichts anderes. Wir erleben seit Längerem, dass es viel Geld kostet, diese Fehler später zu korrigieren[2], und dass man dafür zum Teil überhöhte Preise zahlen muss.
Die Verschuldung mancher landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hat durch das Neubauprogramm und große Ankäufe einen hohen, manche sagen: einen kritischen, Grad erreicht. Sie selbst äußerten im September vergangenen Jahres beim Paketankauf von Deutsche Wohnen und Vonovia die Befürchtung, dass die Degewo möglicherweise Zuführungen aus dem Landeshaushalt brauche[3]. Rückt angesichts der stark gestiegenen Zinsen dieses Szenario näher?
Tatsächlich stellt sich bei den Öffentlichen derzeit die Frage, wie weit die Finanzierungslasten der jüngsten Vergangenheit und auch der zukünftigen Investitionen auf die Bestandsbewirtschaftung drücken. Eines werden wir sicherlich nicht machen können: die Mieten stärker erhöhen. Denn angesichts der Inflation und der explodierenden Energiepreise werden gerade auf Mieterinnen und Mieter mit geringem Einkommen Belastungen zukommen, die viele von ihnen wahrscheinlich nicht stemmen werden können. Wir werden uns andere Strategien überlegen müssen, wie wir den finanziellen Druck auf die Gesellschaften reduzieren können. Zunächst steht aber erst mal die Prüfung der tatsächlichen Lage an.