Hypotheken-Abc: Die wichtigsten Begriffe zum Thema Finanzierung sollten bekannt sein

Geld

  • Lesedauer: 5 Min.

Viele Bauherren und Immobilienkäufer steigen mit gewissen handwerklichen Grundkenntnissen in die Planung des Eigenheimerwerbs ein. Schließlich können es sich nur wenige leisten, alle Bau- oder Renovierungsarbeiten von Profis erledigen zu lassen. Ganz anders sieht es dagegen aus, wenn es um die Finanzen geht. Nicht selten fehlt jegliches Wissen darüber, wie die wichtigste und einfachste Form der Finanzierung funktioniert: das Hypothekendarlehen. Dabei kann schon allein das Kennen der Bedeutung weniger Grundbegriffe und Konditionenbestandteile davor schützen, Tausende Euro zu viel an die Bank zu bezahlen.

Annuitätendarlehen: Beim klassischen Immobilienkredit wird als Zins- und Tilgungsbelastung ein Jahr für Jahr gleichbleibender Betrag ermittelt, die Annuität. Wie hoch diese ausfällt, bestimmen der nominale Vertragszins und der vereinbarte jährliche Tilgungssatz. Gezahlt wird die Annuität allerdings meist in monatlichen Raten. Bei einem 100 000-Euro-Darlehen mit fünf Prozent Nominalzins und zwei Prozent Anfangstilgung beträgt die Annuität zum Beispiel 7000 Euro, die Monatsrate 583,33 Euro. Auch bei zunehmender Tilgung und sinkender Zinsbelastung bleibt die Rate gleich, solange die Zinsbindung läuft. Das ist eine Besonderheit dieser Kreditform. Denn ersparte Zinsbeträge werden in die Tilgung gesteckt. Deshalb steigt der anfängliche Tilgungssatz von zwei Prozent so von Jahr zu Jahr leicht an.

Der Vorteil: Die Schulden sind viel schneller zurückgezahlt. Im Beispiel etwa schon nach rund 25 Jahren und nicht erst nach 50 Jahren, wie es bei einer konstanten Jahrestilgung von zwei Prozent der Fall wäre.

Tipp: Vor dem Vertragsabschluss immer einen Tilgungsplan anfordern, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie sich Zinsbelastung und Schuldenstand entwickeln.

Anschlussfinanzierung: Die vereinbarten Zinskonditionen gelten jeweils nur für die Dauer der gewählten Zinsbindungsfrist von meist zehn Jahren. Danach werden die Karten neu gemischt und eine Anschlussfinanzierung zum dann herrschenden Zinsniveau vereinbart. Bauherren sollten allerdings nie blind das Anschlussangebot des bisherigen Finanzierers unterschreiben, sondern wie bei einer Erstfinanzierung Vergleichsofferten anderer Geldinstitute einholen. Oft wird ein Wechsel mit vier- oder fünfstelligen Kostenersparnissen belohnt. Denn vor allem Direktbanken und Online-Finanzierungsvermittler locken bewährte Ratenzahler mit Vorzugskonditionen.

Tipp: Immer Alternativangebote einholen. Selbst wenn ein Wechsel eigentlich nicht geplant ist. Mit dem Verweis auf günstigere Konkurrenzofferten lässt sich oft das Verlängerungsangebot des bisherigen Geldgebers herunterhandeln.

Beleihung: Ein aussagekräftiger Angebotsvergleich funktioniert nicht per einfacher Gegenüberstellung aktueller Schaufensterzinsen. Denn was beim Geldinstitut dort als Blickfang steht, weicht oft von der später im Vertrag auftauchenden Kreditkondition ab. Ein zentraler Grund: Baugeld zum Werbezinssatz gibt es häufig nur für Beträge, die die Hälfte der Kauf- oder Baukosten nicht übersteigen. Die für die Zinskondition angesetzte Beleihungsgrenze liegt oft bei nur 60 Prozent des von der Bank ermittelten Beleihungswerts. Und auch der deckt aufgrund von Risikoabschlägen regelmäßig nur 90 Prozent der Bau- oder Kaufkosten. Wer mehr braucht, bezahlt für die Nachrangfinanzierung zum Teil satte Zinsaufschläge.

Tipp: Immer individuelle Zinsangebote für das konkrete Finanzierungsobjekt einholen. Nur so wird auch der teurere nachrangige Finanzierungsteil erfasst.

Effektiver Jahreszins: Der gerne in der Werbung herausgestellte – niedrigere – Nominalzins bestimmt lediglich die Höhe der Zinsrate, sagt aber nichts darüber aus, wie preisgünstig ein Hypothekenangebot ist. Deshalb muss bei Krediten als Vergleichsgröße immer auch der effektive Jahreszins angegeben werden. Der erfasst neben dem reinen Darlehenszins auch weitere Preisbestandteile wie Bearbeitungsgebühren und die Art der Ratenverrechnung auf dem Kreditkonto. Er erlaubt eine erste Gegenüberstellung konkreter Finanzierungsangebote. Den wirklich günstigsten Geldgeber findet aber nur, wer auch weitere, nicht im Effektivzins erfasste Kostenfaktoren wie Bereitstellungs- oder Bauzeitzinsen und die Kosten für die Objektwertermittlung mit vergleicht.

Tipp: Immer alle Nebenkosten in den Effektivzins einrechnen lassen. Oder noch besser: Gleich einen Anbieter suchen, der auf solche Nebenkosten verzichtet und – wichtig bei Bauvorhaben – lange Karenzfristen bei den Bereitstellungszinsen bietet.

Tilgungsoptionen: Neben der vertraglich vereinbarten Anfangstilgung von meist jährlich ein oder zwei Prozent der Kreditsumme offerieren viele Anbieter Zusatzoptionen zur Kreditrückzahlung. Größtenteils gegen Zinsaufschlag, teils kostenlos. So etwa die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen von bis zu fünf oder zehn Prozent des Nominaldarlehens zu leisten.

Weitere Flexibilität bringt die Option auf einen oder mehrere Wechsel des Tilgungssatzes während der Zinsbindungsfrist. Das erlaubt die schnelle Anpassung an veränderte Einkommensverhältnisse, vor allem auch dann, wenn die Kasse einmal knapper wird.

Tipp: Immer zusätzliche Tilgungsoptionen einfordern. Kundenfreundliche Finanzierer bieten das ohne Zinsaufschlag an.

Zinsbindungsfrist: Bei der Festlegung der Zinskonditionen haben Eigenheimbesitzer die Qual der Wahl. Neben den Standardfristen von fünf, zehn und 15 Jahren gibt es bei vielen Banken auch kürzere und längere Zinsbindungen, vereinzelt sogar bis hin zur Gesamtlaufzeit. Der Vorteil: Je länger die Frist, desto besser kann die Belastung kalkuliert werden. Der Nachteil: Längere Zinsbindungsfristen müssen mit Zinsaufschlägen bezahlt werden. So kosten 15 Jahre derzeit im Schnitt etwas 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr als 10-Jahres-Hypotheken.

Tipp: Bei den immer noch günstigen Marktzinsen den großen Teil der Finanzierung auf mindestens zehn Jahre festlegen. Bei knapper Kasse auch länger, da sonst bei Anschlussfinanzierung zu gestiegenen Marktzinsen das finanzielle Aus droht.

Abonniere das »nd«
Linkssein ist kompliziert.
Wir behalten den Überblick!

Mit unserem Digital-Aktionsabo kannst Du alle Ausgaben von »nd« digital (nd.App oder nd.Epaper) für wenig Geld zu Hause oder unterwegs lesen.
Jetzt abonnieren!

Linken, unabhängigen Journalismus stärken!

Mehr und mehr Menschen lesen digital und sehr gern kostenfrei. Wir stehen mit unserem freiwilligen Bezahlmodell dafür ein, dass uns auch diejenigen lesen können, deren Einkommen für ein Abonnement nicht ausreicht. Damit wir weiterhin Journalismus mit dem Anspruch machen können, marginalisierte Stimmen zu Wort kommen zu lassen, Themen zu recherchieren, die in den großen bürgerlichen Medien nicht vor- oder zu kurz kommen, und aktuelle Themen aus linker Perspektive zu beleuchten, brauchen wir eure Unterstützung.

Hilf mit bei einer solidarischen Finanzierung und unterstütze das »nd« mit einem Beitrag deiner Wahl.

Unterstützen über:
  • PayPal