Nicht alle Kosten muss der Mieter tragen

In unserer Wohnanlage gibt es Fragen zu den Kosten, die wir für den Hauswart zahlen müssen. Könnte der ND-Ratgeber einmal darlegen, was eigentlich alles zu den Aufgaben und zu den Kosten eines Hauswarts gehört und müsste der Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten, nicht genau angeben, für welche seiner Tätigkeiten wir zur Kasse gebeten werden?
Willy T., Leipzig

Ja, das muss er. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Februar 2008 muss der Vermieter exakt aufschlüsseln, welche Kostenanteile des Hauswarts er auf die Mieter abwälzt. Sie müssen genau erkennen können, für was sie zahlen sollen. (Az. VIII ZR 27/07).

Damit gab der BGH einem Mieter Recht, der sich dagegen wehrte, dass in der Abrechnung der Hauswartkosten zehn Prozent pauschal als »nicht umlagefähig« abgezogen waren. Im Streitfall muss der Vermieter den Umfang der umlagefähigen Arbeiten vor Gericht nachweisen.

Was an Hauswartkosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden darf, geht aus dem § 2 der Betriebskostenverordnung hervor. In der Liste der umlagefähigen Kostenanteile werden die Kosten für den Hauswart unter der Position 14 genannt. Dazu gehören: Die Vergütung, die Sozialbeiträge für den Hauswart und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht Arbeiten für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Renovierung, oder die Hausverwaltung betreffen.

Mieter haben jedoch keinen Einfluss auf die Höhe der zwischen dem Vermieter und dem Hauswart ausgehandelten Vergütung, aber der Vermieter muss den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einhalten, d. h. er darf nur vergleichbare ortsübliche Kosten ansetzen.

Was gehört nun alles zu den Aufgaben eines Hauswarts? Er hat sich generell um den Zustand des Hauses zu kümmern und die dafür erforderlichen Arbeiten auszuführen. Dabei kann es sich um die Treppenhausreinigung, um Gartenpflege, Schneebeseitigung, die Entgegennahme von Mängelanzeigen oder Wünschen der Mieter, oder auch um das Zusammenwirken mit ihnen im Interesse der Ordnung und Sauberkeit im Haus handeln. Der Hauswart hat auch auf die Einhaltung der Hausordnung zu achten. Im Einzelnen kann es sich dabei um folgende Arbeiten handeln, die je nach örtlicher Situation sehr unterschiedlich sein können: Kontrolle und Reinigung der Müllstellplätze, Kontrolle der Keller und der Bodenräume sowie der Außenanlagen, Beseitigung von Mängeln hierbei, Arbeiten im Zusammenhang mit dem Aus- oder Einzug von Mietern, Ausführung von Kleinreparaturen.

Ein guter Hauswart ist fast immer der erste Ansprechpartner der Mieter, wenn sie ein Anliegen haben. Aber der Hauswart darf nicht mit dem Hausverwalter verwechselt werden, die Kosten des Verwalters sind ebenso wenig umlegbar, wie Verwaltungstätigkeiten oder Reparaturarbeiten des Hauswarts.

Mieter sollten in eigenem Interesse die Betriebskostenabrechnungen genau lesen und sie nicht einfach zu den Akten legen. Wenn ein Hauswart z. B. d Reinigungsarbeiten verrichtet, dürfen die Kosten dafür nicht noch einmal in den entsprechenden anderen Positionen von Betriebskosten auftauchen. Die Nachweispflicht dafür liegt beim Vermieter. rdt.

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