Erforderliche Mindestangaben

Ins Umgangsdeutsch übersetzt, heißt das etwa so: Wer etwas verwaltet, was andere Leute Geld kostet, muss die Berechtigung der Ausgaben beweisen. Dieser Paragraf ist auch die Grundlage für die Abrechnung von Betriebskosten gegenüber Mietern, wie das der Bundesgerichtshof unterstreicht. Für die Abrechnung von Betriebskosten sind demnach folgende Mindestangaben erforderlich:

1. Zusammenstellung der Gesamtkosten

2. Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel und

3. Abzug der Vorauszahlungen, die Mieter bislang geleistet haben.

Die Abrechnung muss außerdem für jeden durchschnittlich gebildeten Mieter verständlich sein, d. h. sie muss dem Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Bürgers entsprechen. Sie muss gedanklich und rechnerisch ohne große Schwierigkeiten nachvollziehbar sein. Für diese Mindestvoraussetzungen wird in der Rechtsprechung von den Vermietern erwartet, dass sie so viel wie möglich in der Abrechnung erläutern, um spätere erhebliche Einwendungen auszuschließen.

In den Abrechnungen sind immer die Gesamtkosten einer Position anzugeben, dabei muss derjenige Anteil mitgeteilt werden, der nicht umlagefähig ist. Für den Mieter muss klar erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlegbare Kosten vorab abgezogen worden sind.

Eine in diesem Sinne fehlerhafte Abrechnung kann nur innerhalb der Abrechnungsfrist von Betriebskosten (12 Monate nach Ablauf des Betriebskostenjahres) korrigiert werden. Erfolgt diese Korrektur nicht, sind die betroffenen Positionen aus dem Abrechnungsergebnis herauszunehmen. Dies entschied der BGH am 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06.

Was zu den auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten gehört, ist in der »Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung« aufgezählt, die nach der Mietrechtsreform am 1. Januar 2004 in Kraft getreten ist.

In einer ordnungsgemäßen Abrechnung sind die Kostenarten der Betriebskosten einzeln anzugeben. Es genügt z. B. nicht, nur Hausreinigungskosten anzugeben, wenn dazu außer der Reinigung der Treppen und Hausflure auch Gebühren oder andere Kosten für die Reinigung der Gehwege am Haus gehören. Die Angaben über den Kostenanteil eines Mieters müssen so verständlich erläutert sein, dass sie nachrechenbar sind. Eigentlich ist das nicht so schwer, der Anteil des Mieters an den Gesamtkosten ergibt sich aus der Division der Gesamtkosten mit dem Verteilerschlüssel. Von dem Ergebnis sind dann noch die vom Mieter schon geleisteten Vorauszahlungen abzusetzen.

Wichtig zu wissen: Wenn in einer Position Rechenfehler enthalten sind, ist die Abrechnung als Ganzes dadurch nicht unwirksam. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz reicht es aus, wenn eine Abrechnung nur formal ordnungsgemäß ist, um die Fälligkeit der Zahlung durch den Mieter auszulösen (Urteil vom 17. Januar 2005, Az. 12 U 1424/03).

Das sieht auch der Bundesgerichtshof so. Er entschied, dass die Abrechnungsfrist mit einer formell ordnungsgemäßen, aber Rechenfehler enthaltenen Abrechnung dennoch gewahrt ist.

Dem Vermieter kann also dann nicht vorgeworfen werden, dass er die vorgeschriebene Abrechnungsfrist nicht eingehalten hat. Inhaltliche Fehler können auch nach dem Fristablauf korrigiert werden. Vermieter sind bei Nachzahlungsforderungen allerdings auf den ursprünglich geltend gemachten Nachzahlungsanspruch beschränkt. Stellt sich bei der Korrektur heraus, dass Mieter stärker belastet werden müssten, kann das nicht mehr ergänzend geltend gemacht werden.

rdt.

Abonniere das »nd«

Linkssein ist kompliziert.
Wir behalten den Überblick!
Mit unserem Digital-Aktionsabo kannst Du alle Ausgaben von »nd« digital (nd.App oder nd.Epaper) für wenig Geld zu Hause oder unterwegs lesen.
Jetzt abonnieren!