Bausparen, Hausfinanzierung, Immobilien als Kapitalanlage

Wenn es um die Finanzierung der eigenen vier Wände geht, führt meist kein Weg an einem Hypothekenkredit vorbei. Wegen der hohen Tilgungsbelastung kommen Bausparverträge oft nur für eine Teilfinanzierung infrage und auch Lebensversicherungsverträge haben ihre Schattenseiten. Diese werden wir in unserer Serie später noch ausleuchten. Das Hypothekendarlehen ist daher für nahezu jede Immobilienfinanzierung ein wichtiger Baustein.

Anders als beim unbesicherten Darlehen muss für diesen Extra-Kredit jedoch ein Pfand her. Beim unbesicherten Darlehen, wie beispielsweise einem Ratenkredit für das neue Auto, bürgen Sie gewissermaßen mit Ihrem guten Namen für die Rückzahlung der Schulden an das Geldinstitut. Bei einem viel größeren Hypothekendarlehen reicht dies der Bank aber nicht aus. Sie fordert eine handfeste Sicherheit: ein Grundpfandrecht auf eine oder mehrere Immobilien. Im schlimmsten Fall, wenn Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen, kann die Bank Ihr Haus – im Juristendeutsch – »verwerten«. Im Regelfall wird das Kreditinstitut dann eine Zwangsversteigerung durchführen und versuchen, mit dem erlösten Geld das Hypothekendarlehen zu tilgen.

Dieser Notfall kommt gar nicht so selten vor in Deutschland. Die Zahl der Termine an Amtsgerichten, bei denen Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke unter den Hammer kommen, lag im Jahr 2008 bei über 88.000. In Baden-Württemberg fanden rund 6.000 Zwangsversteigerungen statt. Die Zahlen waren trotz Finanzkrise gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig, teilt der Fachverlag Argetra mit. Der Verkehrswert der versteigerten Häuser betrug immerhin rund 15 Milliarden Euro.

Der faktische Zwang zum extra Hypothekendarlehen muss für den Häuslebauer kein Nachteil sein. Durch die hohe Sicherheit dank der Hypothek (lat. »Unterpfand«) ist das Risiko für die Bank gering und das zahlt sich für die Kunden in vergleichsweise niedrigen Zinsen aus.

Als Darlehensgeber für ein Hypothekendarlehen kommen alle Kreditinstitute, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften infrage. Dazu kommen dann Online-Anbieter und Discount-Vermittler, welche die Hypothekendarlehen der genannten Geldinstitute vertreiben und das oft günstiger als die Stammhäuser.

Discount-Vermittler nutzen Internet und Telefon, sparen an teuren Beratern und finanzieren nur Kunden mit geringem Ausfallrisiko. Darum können sie Baufinanzierungen oft günstiger anbieten als die traditionellen Anbieter, deren Produkte sie vertreiben. Der Vertragsabschluss über einen Discount-Vermittler oder Online-Anbieter wie Magral und Interhyp kann dem Hausbauer oder Käufer einer Eigentumswohnung eine fünfstellige Ersparnis einbringen. »Wer auf den persönlichen Kontakt zum Berater verzichtet, wird mit günstigen Konditionen belohnt«, so Verbraucherschützer Thomas Bieler.

Trotz Konditionen-Dschungels haben Sie eine Chance, den Instituten auf den Zahn zu fühlen. Eine zentrale Rolle spielt der »effektive Jahreszins«, der Preis für den Kredit. Dazu kommen allerdings noch diverse Nebenkosten (siehe Baufi-Serie 7). Ein weiterer zentraler Punkt ist die »Zinsbindungsfrist«. Wie lange Sie den aktuellen Marktzins festschreiben, ob zwei Jahre oder zwanzig, bestimmen Sie selbst. Angesichts der heute recht niedrigen Zinssätze macht es durchaus Sinn, sich diese Niedrigzinsen für mehrere Jahre zu sichern. Der Haken: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher wird der Zinssatz. Es lohnt sich also, mit spitzem Bleistift die Angebote mehrerer Anbieter zu vergleichen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung eröffnet vielen Selbstnutzern einen vergleichsweise kostengünstigen Weg in die eigenen vier Wände. Doch die Sache hat auch einen Haken und der heißt »Eigentümergemeinschaft«. Käufer einer Eigentumswohnung sind in die Eigentümergemeinschaft eingebettet, leben mit Miteigentümern und Mietern unter einem Dach. Dieser Status bringt besondere Rechte und Pflichten mit sich. Mit diesen Regeln sollten Wohnungseigentümer vertraut sein, wenn sie Streitigkeiten und finanzielle Nachteile vermeiden wollen.

Auf rund 170 Seiten führt der neue Ratgeber der Verbraucherzentralen »Meine Eigentumswohnung« durch das Leben in einem gemeinschaftlichen Wohneigentum. Verständlich und mit zahlreichen Praxistipps, mit Checklisten und Musterschreiben wird erklärt, wie die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft funktioniert, welche Aufgaben der Verwalter und der Beirat hat, nach welchen Schlüsseln die Kosten aufzuteilen sind, wer für welche Versicherungen zuständig ist und welche gesetzlichen Regelungen im Streitfall gelten. Nützliche Hinweise für Vermieter und das aktuelle Wohnungseigentumsgesetz im Wortlaut runden das Buch ab.

Den Ratgeber »Meine Eigentumswohnung« gibt es für 19,90 Euro in den Beratungsstellen der Verbraucherzentralen.

HERMANNUS PFEIFFER

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