Bausparen, Hausfinanzierung, Immobilien als Geldanlage

Es gibt eine Alternative zu der klassischen Hausfinanzierung. Anstatt eines normalen Hypothekenkredits oder einer Bausparfinanzierung können Sie einen Lebensversicherungsvertrag einsetzen und mit einem entsprechenden Immobiliendarlehen kombinieren. Doch auch das Versicherungsdarlehen ist kein Allzweckmittel und sollte – wenn überhaupt – an der richtigen Stelle des Finanzierungsmosaiks eingesetzt werden.

Als der eigentliche Clou einer Lebensversicherungsfinanzierung erscheint die Tilgung. Sie erfolgt im Unterschied zu den klassischen Krediten nicht laufend, sondern zu einem späteren Zeitpunkt – und diesen Zeitpunkt können Sie selbst im Voraus festlegen.

Hierzu wird extra eine Kapitallebensversicherung oder eine fondsgebundene Lebensversicherung abgeschlossen, deren voraussichtliche Ablaufleistung der von Ihnen benötigten Darlehenssumme in etwa entspricht. »Mit dieser Summe lösen Sie auf einen Schlag nach 15, 20 oder 30 Jahren das komplette Darlehen ab«, bringt Ratgeberautor Thomas Hammer das Versicherungsdarlehen auf den Punkt.

Statt für die Tilgung eines Kredits zahlen Sie dann Monat für Monat die vereinbarten Prämien an den Lebensversicherer. Zusätzlich müssen selbstverständlich Zinsen für den Kredit aufgebracht werden. Am Ende der Vertragslaufzeit wird dann das Darlehen in Höhe der Ablaufleistung, also der Zahlung aus dem Versicherungsvertrag, getilgt.

Einen Haken hat diese Umweg-Finanzierung jedoch, den Sie von Anfang an beachten sollten. Weder die finanzierende Bank noch die Lebensversicherungsgesellschaft übernehmen eine Garantie dafür, dass die tatsächliche Ablaufleistung eines Tages wirklich ausreichen wird, um das Baudarlehen vollständig zurückzuzahlen! Sie sollten also einen finanziellen Puffer für den Notfall einplanen.

Aber wie stark muss ein solcher Puffer sein? Eine Frage, die Ihnen niemand seriös beantworten kann. In Zeiten niedriger Marktzinsen wie heute dürfte mancher Lebensversicherer bald Renditeprobleme bekommen. Sie bekommen dann am Ende weniger Geld heraus, als Sie heute noch erhoffen. Anderseits kann in 15, 20 oder 30 Jahren die Lage am Finanzmarkt schon längst eine andere sein.

Unterm Strich hat daher die Finanzierung über den Umweg einer Lebensversicherung etwas Spekulatives. »Ich warne davor, sich auf dieses Spiel einzulassen«, sagt denn auch Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. »Einer ungewissen Anlage steht eine sichere Schuld gegenüber.«

Und noch ein Risiko lauert. Wenn Ihre Zinsbindung eines Tages ausläuft, könnten die Zinsen deutlich höher als heute sein. Diese Erhöhung schlüge dann mit voller Wucht auf ihre gesamten Schulden durch, weil Sie vom ursprünglichen Kreditbetrag noch keinen Cent getilgt haben. Fazit: Aus heutiger Sicht empfehle ich, den Baukredit möglichst schnell zu tilgen und auf den Umweg über eine Lebensversicherung zu verzichten.

Eine nützliche Funktion kann allerdings ein bereits existierender Versicherungsvertrag erfüllen: als Pfand. Egal ob Bank-, Bauspar- oder Versicherungsdarlehen, für einen Baukredit müssen Sie Sicherheiten als Pfand stellen. Im Regelfall ist das der Zugriff auf Ihre Immobilie.

Aber auch eine bereits angesparte kapitalbildende Lebensversicherung können Sie als Sicherheit in Ihre Baufinanzierung mit einbauen und der Bank den Rückkaufswert abtreten. Das ist fast immer günstiger, als den Vertrag vorzeitig aufzulösen, denn nach dem Abzug der Verwaltungskosten sinkt die Rendite erheblich.

HERMANNUS PFEIFFER