Kann Miete bei schlechter Arbeit der Servicefirma gemindert werden?
Hausreinigung
In unserem Haus wird die Treppenreinigung nur unzureichend von einer Servicefirma ausgeführt. Im Keller- und Bodenbereich geschieht überhaupt nichts. Beanstandungen der Mieter werden von der Verwaltung mit Ausreden abgespeist. Auch Kopien von Abrechnungsbelegen werden uns verweigert. Manche Mieter trauen sich auch nicht, eine Kritik an den Zuständen zu äußern. Was können wir tun, um den Zustand zu ändern?
Ingrid S., Berlin
Jeder Mieter hat das Recht, den Vertrag mit der Reinigungsfirma und deren Abrechnungen einzusehen, um die Ordnungsmäßigkeit kontrollieren zu können. Einsehen heißt, sich beim Vermieter die Originale zeigen zu lassen. Sie dürfen dort auch fotografiert werden, wenn der Verwalter Kopien verweigert, was eigentlich unverständlich ist. Das Recht auf Zustellung von Kopien hat man nur, wenn es sich um Sozialwohnungen handelt. Die Einsichtnahme ist schon deshalb wichtig, um an Hand der Leistungsbeschreibung für die Hausreinigung feststellen zu können, ob die Servicefirma ihren vertraglichen Pflichten nachkommt. Eigentlich ist das eine Aufgabe der Hausverwaltung, die dem aus Nachlässigkeit nicht nachkommt. Es könnte vermutet werden, dass die Verwaltung und die Reinigungsfirma wirtschaftlich verbandelt sind. In der Regel beauftragen Hausverwaltungen bei kritischen Hinweisen der Mieter eine andere Firma mit den Arbeiten, denn ein ordentliches Treppenhaus ist gewissermaßen die Visitenkarte eines Mietshauses.
Wenn Mieter nachweisbar festgestellt haben, dass die Reinigungsfirma nicht vertragsgemäß arbeitet, sollten sie umgehend eine schriftliche Mangelanzeige (mit handfesten Beweisen, wie Aufzeichnungen und Fotos sowie Nennung von Zeugen) bei der Verwaltung abgeben und sich eine Kopie davon mit dem Abgabedatum bestätigen lassen. In der Mangelanzeige kann eine Frist gesetzt werden, bis wann der Mangel abgestellt werden soll.
Geschieht bis zum Ablauf der Frist nichts, kann gestützt auf die Mangelanzeige die Miete (Gesamtmiete mit Betriebskosten!) gemindert werden. Der Bundesgerichtshof hat Mietern zugestanden, dass sie darüber mindestens bis zu sechs Monaten nachdenken können. Das gesetzliche Recht zur Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln enthält im BGB der § 536. Deshalb kann nach einer Minderung auch keine Kündigung vom Vermieter ausgesprochen werden. Immerhin zahlen Mieter über die Betriebskosten auch für eine ordentliche Hausreinigung.
Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine verbindliche offizielle Tabelle, die Minderung hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Bei Mängeln in Treppenhäusern zählt maßgeblich mit, in welchem Zustand sie befanden, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde und wie sie gegenwärtig aussehen.
Aus der Rechtsprechung geht hervor, dass bei stark verschmutzten oder verwahrlosten Treppenhäusern eine Spanne der Minderung von fünf bis 20 Prozent, je nach Zustand, für zulässig gehalten wurde.
HARTMUT HÖHNE
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