Wirtschaftlichkeit ist nachzuweisen

Der Vermieter klagte nun vor dem zuständigen Amtsgericht auf Zahlung der vollen Summe. Aber der Richter hat der Klage nur teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Der Vermieter habe zwar einen Teilanspruch auf Zahlung der Betriebskosten, aber auch dem Mieter stehe ein Anspruch aus »positiver Vertragsverletzung« des Vermieters zu.

Das ergäbe sich aus der Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit, das auch für den frei finanzierten Wohnraum gelte. Wenn sich die dem Mieter angerechneten Kosten in beträchtlichem Umfang erhöhen, treffe den Vermieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit der jeweiligen Kosten und deren Angemessenheit. Dem sei der Vermieter jedoch nicht vollständig nachgekommen.

Das Amtsgericht gelangte zunächst zu dem Ergebnis, dass sich aus dem vom Mieter vorgetragenen Vergleich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für die Zeiträume 2000 und 2001 kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entnehmen ließe. Die Steigerung des Gasverbrauchs im Kalenderjahr 2001 gegenüber dem Kalenderjahr 2000 lasse keine Rückschlüsse auf ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters zu.

Es könne immer zu gewissen Schwankungen der in den jeweiligen Jahren verbrauchten Gasmenge kommen. Auch der Umstand, dass sich die Lieferpreise für den Kubikmeter Gas im Abrechnungszeitraum 2001 gegenüber dem Abrechnungszeitraum 2000 erhöht habe, könne dem Vermieter nicht als unwirtschaftliches Verhalten angelastet werden. Der ebenfalls vom Mieter (durch sein Heizverhalten) verursachte erhöhte individuelle Heizkostenverbrauch, bei gleichzeitigem geringeren Verbrauch von Warmwasser, wurde vom Amtsgericht entsprechend berücksichtigt und ebenfalls nicht dem Vermieter zugerechnet.

Das alles lasse jedoch eine Kostensteigerung für den Mieter um 67 Prozent gegenüber dem Vorjahr nicht erklären. Der Vermieter konnte nicht plausibel machen, warum mit einem erhöhten Verbrauch an Brennstoff weniger Wärme und weniger Warmwasser produziert wurde. Deshalb schätzte das Amtsgericht, gestützt auf den § 287 Absatz 2 ZPO, das dem Mieter ein Freistellungsanspruch in Höhe eines Fünftels der Gesamtkosten für den Abrechnungszeitraum 2001 zustehe. Die Schätzung beruhte auf der Überlegung, dass bei wirtschaftlicher Verwertung des verbrauchten Brennstoffs (Gas) ebenso viele Heizkostenverteilereinheiten erzeugt werden könnten, wie im Abrechnungszeitraum 2000. Unter Berücksichtigung der bereits vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Heizkosten ergaben sich nur noch 259,57 Euro als Nachzahlung.

Das Urteil lautete: Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der jeweiligen Maßnahmen, die Betriebskosten verursachen. Er hat den Mieter von Mehrkosten freizuhalten, die durch Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes entstanden sind.

Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln vom 25. Februar 2003, Az. 11 C 447/020.

Veröffentlicht in »MieterEcho« Nr. 298