Ankauf des Kleingartens?

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil, das Rechtsanwalt Jürgen Naumann, Berlin-Mitte, dem Ratgeber zusandte, bestimmt: Widerspruch (Einrede) nach § 29 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz kann erhoben werden, wenn das Grundstück aus rechtlichen Gründen nicht mehr zu dem nach diesem Gesetz vorausgesetzten Zweck genutzt werden kann.

Zur Erläuterung: Dieses Gesetz, das im September 1994 in Kraft trat, betraf u. a. zu DDR-Zeiten verliehene Nutzungsrechte bis zum 2. Oktober 1990, selbstständiges Eigentum an Gebäuden nach den Rechtsvorschriften der DDR, Bebauung fremder Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen, Überlassungsverträge zur Bebauung staatlich verwalteter Grundstücke, Umbau eines Wochenendhauses zu einem Wohnhaus (unechte Datsche) mit Billigung staatlicher Stellen. Das Gesetz gewährte dem Nutzer einen Anspruch auf Ankauf des Grundstücks zum halben Verkehrswert oder auf Bestellung eines Erbbaurechts.

In dem eingangs genannten Fall ist die Beklagte Eigentümerin eines in einer Kleingartenanlage gelegenen Grundstücks. Darauf befindet sich eine Wohnlaube, die 1984 auf der Grundlage eines Erholungsnutzungsvertrages errichtet worden war. Die Bauzeichnung wurde vom Kleingartenverein abgestempelt, eine

Baugenehmigung existierte nicht. Die Wohnlaube wurde von Anfang an dauernd bewohnt. Der Kläger nutzt das Grundstück seit Mai 1990 und erwarb das Haus am 1. September 1990. Im Mai 2000 wurde ihm vom zuständigen Landkreis untersagt, die Laube zum ständigen Wohnen zu nutzen. Dagegen eingelegte Rechtsmittel blieben erfolglos.

Zwar unterstützt der BGH das Berufungsgericht darin, dass der Kläger sich darauf berufen kann, dass die bauliche Nutzung des Grundstücks mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist, wenn in fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes vor Ablauf des 2. Oktober 1990 der Abriss nicht behördlich verfügt wurde. Doch der bestandskräftigen Untersagung durch den Landkreis, im Gebäude zu wohnen, wurde keine Bedeutung beigemessen.

Damit wurde die Regelung des § 29 Abs. 1 SachenRBerG verkannt, wonach der Grundstückseigentümer den Verkauf des Grundstücks oder die Bestellung des Erbbaurechts an den Nutzer verweigern kann, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar ist oder wenn es nicht mehr genutzt wird und damit auch nicht mehr zu rechnen ist. Im vorliegenden Fall ist das Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht mehr nutzbar. So »lässt sich auch der Schutz des Nutzers nicht mehr erreichen«. Der Einrede der Klägerin nach § 29 des Gesetzes wurde also stattgegeben. Der Kläger darf das Grundstück nur zur Freizeitgestaltung nutzen.

Urteil des BGH vom 3. Juli 2009, Az. V ZR 220/08