Seit dem Wegfall von Eigenheimzulage und degressiver Gebäudeabschreibung sind Denkmalobjekte eine der letzten Möglichkeiten zum Steuern sparen. Denn hier gibt es weiterhin hohes Abschreibungspotenzial – sowohl im Falle von Vermietung als auch bei Eigennutzung. Nach einem aktuellen Urteil werden sogar umfangreiche Umbauten vom Fiskus gefördert. Darauf weist die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Hannover hin.
Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie kann für Familien sehr lukrativ sein, die anschließend selbst darin wohnen möchten. Denn die Baukosten für Eigentumswohnung und Einfamilienhaus sind steuerbegünstigt, indem anschließend zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben über den Steuerbescheid abgezogen werden dürfen. Damit beteiligt sich der Fiskus zu insgesamt 90 Prozent an den Kosten. Hinzu kommen noch Sonderausgaben für laufende Erhaltungsaufwendungen, die beim herkömmlichen Eigenheim überhaupt nicht berücksichtigungsfähig sind.
Diese Steuervergünstigungen greifen sogar auf Nebengebäude und sonstige Räumlichkeiten, die beispielsweise für Hobbyzwecke oder zur Aufbewahrung von Gartenmöbeln dienen. »Sogar auf den Schwimm- oder Saunabereich innerhalb eines denkmalgeschützten Gebäudes lassen sich Sonderausgaben von der Steuer absetzen«, betont Steuerberater Christian Fröhlich.
Bislang waren Finanzbeamte besonders streng, indem sie umfangreiche Maßnahmen am sanierungsbedürftigen Denkmal als schädlichen Neubau eingestuft hatten. Doch der Bundesfinanzhof hat diese Haltung in einem aktuellen Urteil deutlich aufgeweicht. Denn der Zweck, kulturhistorisch wertvolle Gebäude zu erhalten und zu modernisieren, rechtfertige keine Einschränkung der steuerlichen Förderung (Az. X R 8/08).
Grundsätzlich müssen Interessenten an denkmalgeschützten Gebäuden allerdings beachten, dass die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden müssen. »Denn erst wenn diese anschließend eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, können diese beim Finanzamt geltend gemacht werden«, so der Experte. Bei professionellen Anbietern ist dieser Formalismus meist im Gesamtpaket enthalten, sodass sich die Erwerber hierum nicht zu kümmern brauchen. Die formalen Hürden bestehen daher eher für Sanierer in Eigenregie.
Steuerlich begünstigt sind allerdings nur die Denkmalmaßnahmen. Das kann bei grundrenovierten Gebäuden bis zu 85 Prozent des Gesamtpreises ausmachen. Sofern der Bauherr aber öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhält, muss die Bemessungsgrundlage für die Steuerförderung insoweit entsprechend gekürzt werden.
Oft werden solche Denkmalgebäude von Bauträgern angeboten, die das Objekt nach dem Kauf erst renovieren und dann den neuen Eigentümern im fertigen Zustand übergeben. Auch bei dieser üblichen Vorgehensweise gibt es den Sonderausgabenabzug , sofern erst der Kaufvertrag unterschrieben und dann mit den Sanierungsmaßnahmen begonnen wird. Dabei müssen die Erwerber keine Einstufung als so genanntes Steuerstundungsmodell fürchten. Das gibt es beispielsweise bei Immobilienfonds, wenn die Anfangsverluste zu hoch ausfallen oder der Hauskauf über den Bauträger mit vielen Zusatzleistungen wie die Vermittlung für die Finanzierung oder Rechts- und Steuerberatung verbunden sind. Dann können Vermieter ihre hohen Abschreibungen erst mit späteren Mietüberschüssen verrechnen. Selbstnutzer hingegen haben diese Beschränkung nicht zu befürchten. »Für sie gibt es Sonderausgaben stets sofort ab dem Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen werden« erklärt Fröhlich.
Wird das Denkmalobjekt später wieder verkauft, muss der Eigentümer keine Spekulationssteuer befürchten. Denn eigengenutzte Gebäude bleiben grundsätzlich unabhängig von Haltefristen steuerfrei. Sofern seit der Fertigstellung allerdings noch keine zehn Jahre vergangen sind, entfällt für den Restzeitraum der Sonderausgabenabzug. Anders sieht es hingegen aus, wenn das eigengenutzte Denkmal später vermietet wird. Dann darf das noch ungenutzte steuerliche Abzugsvolumen auf einen Schlag abgesetzt werden.