Zwischenpachtvertrag unverzichtbar

In der Regel werden Bodenflächen über Zwischenpachtverträge einer kleingärtnerischen Nutzung zugefügt. Zwar stellt das Bundeskleingartengesetz (BkleingG) auch auf Einzelpachtverträge ab, jedoch ist die kleingärtnerische Nutzung von Bodenflächen über Einzelpachtverträge eher untypisch. Das Wesen des Zwischenpachtvertrages im Kleingartenwesen besteht darin, dass eine kleingärtnerisch-gemeinnützige Organisation im Sinne des § 2 BkleingG Flächen anpachtet, diese Bodenflächen parzelliert und an einzelne Kleingärtner unterverpachtet. Damit ist der einzelne Kleingärtner (Unterpächter, unmittelbarer Besitzer) vor dem direkten Zugriff des Bodeneigentümers geschützt. Willkür der Bodeneigentümer zu verhindern, war schon Anliegen der Kleingarten- und Kleingartenpacht-Landordnung von 1919. Mit dem Zwischenpachtvertrag ist die als Verpächter fungierende kleingärtnerisch-gemeinnützige Organisation in der Lage, in einer Kleingartenanlage (auch wenn sie auf Grundstücken mehrerer Eigentümer liegt) durch entsprechend ausgestattete Unterpachtverträge und Gartenordnungen eine kleingärtnerische Nutzung nach dem BkleingG und anderen Rechtsvorschriften durchzusetzen. Die Berechtigung, Zwischenpachtverträge abzuschließen, ist seitens des Pächters an hohe Voraussetzungen gebunden. Pächter eines Zwischenpachtvertrages/Generalpachtvertrags kann nach § 4 Abs. 2 BkleingG nur eine solche Kleingärtnerorganisation sein, die von der zuständigen Landesbehörde als gemeinnützig anerkannt wurde. Die Zuerkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit nach § 2 BkleingG erfolgt jedoch nur dann, wenn die Kleingärtnerorganisation im Vereinsregister eingetragen ist und sie sich der regelmäßigen Prüfung der Geschäftsführung unterwirft. Darüber hinaus muss die Satzung bestimmen, dass 1. die Organisation ausschließlich oder überwiegend die Förderung des Kleingartenwesens sowie die fachliche Betreuung ihrer Mitglieder bezweckt, 2. erzielte Einnahmen kleingärtnerischen Zwecken zugeführt werden und 3. bei der Auflösung der Organisation deren Vermögen für kleingärtnerische Zwecke verwendet wird. Für die Verpächter von Kleingartenland stellt sich die Verpachtung von Kleingärten über einen Zwischenpachtvertrag als eine sehr effektive, den Verwaltungsaufwand verringernde Pachtvariante dar. Der Bodeneigentümer hat mit dem Zwischenpächter eine juristische Person als Vertragspartner, mit der er sämtliche Fragen der kleingärtnerischen Nutzung der Bodenfläche, der Pachtzahlung, der Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten nach § 5 Abs. 5 BkleingG u. a. regeln kann. Bei einer Verpachtung vermittels Eigenpachtverträgen müsste der Bodeneigentümer bei einer großen Kleingartenanlage mit einhundert Kleingärten z. B. anstelle des einen Zwischenpachtvertrages hundert Einzelpachtverträge führen und sich zudem noch mit anderen Bodeneigentümern auseinander setzen, sofern die Kleingartenanlage auf mehreren Grundstücken mit mehreren Eigentümern liegt. Gerade letzteres ist in den neuen Bundesländern relativ häufig der Fall. Auf Grund des alleinigen Rechts des ehemaligen Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter zur Anpachtung von kleingärtnerisch genutzten Flächen werden in den neuen Bundesländern Kleingartenflächen fast ausnahmslos über Zwischenpachtverträge an einzelne Kleingärtner verpachtet. Diese vor dem Beitritts der DDR zur BRD begründeten Kleingarten-Nutzungsverhältnisse sind nach § 20 a Nr. 1 BkleingG wirksam in den Geltungsbereich des BkleingG übergeleitet worden und gelten fort. Nach § 20 a Nr. 2 BkleingG sind Kleingartenpachtverträge dann wie die Pachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümer der Grundstücke war. Oder wenn sie nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erworben hat. Das Zwischenpachtprivileg der Kleingärtnerorganisationen in den neuen Bundesländern hat nach § 20 a Nr. 4 BkleingG Bestand und kann nur unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Bestehende Kleingartenzwischenpachtverträge können seitens des Verpächters nur unter den eng begrenzten Bestimmungen der §§ 7 bis 11 BkleingG gekündigt werden. Im § 10 BkleingG ist die spezielle Problematik der Kündigung von Zwischenpachtverträgen geregelt. Hervorzuheben ist die Tatsache, dass nach § 10 Abs. 3 BkleingG der Bodeneigentümer bei Kündigung des Zwischenpachtvertrages in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern einzutreten hat. Abschließend sei noch auf die besondere Schutzbestimmung des § 4 Abs. 3 BkleingG verwiesen. Danach ist die Verwaltung einer Kleingartenanlage dann einer kleingärtnerisch-gemeinnützigen Organisation zu übertragen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist. Das kann z. B. dann der Fall sein, wenn die Bodeneigentümer aus einer Kleingartenanlage heraus einzelne Parzellen an die Kleingartenpächter verkaufen, von den Regelungen des BkleingG abweichende Pachtverträge mit den Kleingärtnern schließen (z. B. über Erholungsgrundstücke) oder aber die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten nicht mehr gewährleistet ist (z. B. durch die Genehmigung über die Beschränkung des § 3 Abs. 2 BkleingG hinausgehender Baulichkeiten). Aus Vorgenanntem ergibt sich, dass die Selbstverwaltung von Kleingartenflächen durch kleingärtnerisch-gemeinnützige Organisationen vermittels Zwischenpachtverträgen unabdingbare Voraussetzung für den Bestand und die Entwicklung des Kleingartenwesens ist.