Gilt »Verträge sind einzuhalten« auch für Kleingärten?

Wir haben 1992 einen Unterpachtvertrag mit einem Bezirksverband der Kleingärtner abgeschlossen. Im Vertrag wurde ausgewiesen, dass wir vorhandene bauliche Anlagen übernehmen. Und wir zahlten nach Schätzung einen entsprechenden Betrag. Im Vertrag wurde auch auf § 20 a Bundeskleingartengesetz (BKleingG) verwiesen, nachdem »der vom vorigen Unterpächter … umbaute Raum als bestandsgeschützt« galt. In unserem Falle handelte es sich um umbaute 58 m², damit deutlich mehr als die im BKleingG vorgesehenen 24 m². Die Größe der Baulichkeit wurde seitdem von niemandem beanstandet. Erst als wir selber zum 30. Oktober 2010 den Pachtvertrag kündigten, wurden wir aufgefordert, einen Rückbau auf das gesetzlich vorgesehene Maß vorzunehmen. Gilt »Verträge sind einzuhalten« nicht auch für Kleingärten?
Werner V., Berlin

Natürlich muss diese Frage eindeutig mit »ja« beantwortet werden. Allerdings ist die weitere Frage, ob im konkreten Fall der Vertragsinhalt wirklich dem Abriss- bzw. Teilabrissverlangen entgegensteht.

Dazu muss man beachten, dass sich der Vertragsinhalt nicht aus dem Text des vorliegenden Untervertragsformulars ergibt, sondern weitergehend auch aus dem Bundeskleingartengesetz von 1983 in der jeweils geltenden Fassung. Insoweit das BKleingG die zwischen dem Grundstückseigentümer bzw. einer Kleingärtnerorganisation einerseits und einem Kleingärtner andererseits abgeschlossenen Verträge als Pacht- bzw. Unterpachtverträge einordnet, finden grundsätzlich die Bestimmungen des BGB zum Pachtvertrag, §§ 581 ff. BGB, Anwendung. Sie wiederum sind mit den Regelungen des BGB zum Mietvertrag, § 581 Abs. 2, §§ 535 ff. BGB, verflochten.

Verfolgt man die Regelung bezüglich vorhandener Baulichkeiten bei der Beendigung des jeweiligen Rechtsverhältnisses, so ist folgende Abfolge zu erkennen:

– Mietvertrag (§§ 546 ff. BGB) Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der vom Vermieter erhaltenen Sachen – auch frei von Sachen, die vom Vormieter dem Mieter übergeben wurden.

– Pachtvertrag (§ 584 b BGB) keine abweichende Regelung gegenüber dem Mietrecht.

– Schließlich Kleingartenpachtvertrag – keine gegenüber dem allgemeinen Pachtvertrag und dem Mietvertrag abweichende Regelung. D. h. der Pächter ist zur Rückgabe der Bodenfläche verpflichtet, frei von allen selbst errichteten Baulichkeiten, aber auch von solchen, die er zunächst von Vorpächtern übernommen hat. Allerdings kann im Einzelfall zwischen Pächter und Verpächter anderes vereinbart werden.

Im Fall der Fragesteller findet sich im Vertrag unmittelbar anknüpfend an den Ausweis der Übernahme vorhandener baulicher Anlagen auch der Hinweis – unter Bezugnahme auf den Einigungsvertrag –, dass der vorhandene umbaute Raum als bestandsgeschützt gilt.

Da sich die Regelung des Einigungsvertrages bewusst sowohl an dem aus der DDR übernommenen Rechtszustand als auch der Rechtssystematik der BRD orientiert, kann die ergänzende Regelung nur so verstanden werden, dass es sich um eine bauordnungsrechtliche Regelung handelt, ohne direkte Auswirkungen auf die zivilrechtliche Rechtslage. Während generell der Unterpachtvertrag davon ausgeht, dass alle baulichen Anlagen behördlich genehmigt sein mussten, erfolgte hier eine Ausnahmeregelung.

Die Nutzer zum Zeitpunkt der staatlichen Vereinigung sollten sicher sein, dass sie während ihres Rechtsverhältnisses nicht von einer bauordnungsrechtlichen Abrissverfügung betroffen werden, weil nach dem Recht der BRD eine Baulichkeit in der vorhandenen Größe in einer Kleingartenanlage nicht genehmigungsfähig ist. Damit war auch für den Bodeneigentümer klargestellt – er konnte dem Kleingärtner der Wendezeit gegenüber nicht den Vorwurf erheben, den Boden mit einer unzulässig errichteten, weil zu großen Baulichkeit zu nutzen.

Eine andere Sachlage ergab sich in dem Augenblick, indem das »Wende-Rechtsverhältnis« beendet war. Jetzt konnte der Bodeneigentümer entscheiden. Wollte oder konnte der Kleingärtner die Parzelle nicht mehr nutzen, war er nach der generell geltenden Regelung für Miete/Pacht zur Räumung auch der Baulichkeit verpflichtet.

Natürlich konnte der Bodeneigentümer auch bereit sein, vom »Wendenutzer« nicht den Abriss zu verlangen. Er konnte ihm gestatten, zunächst dem Nachpächter die Baulichkeiten, entgeltlich oder unentgeltlich, zu überlassen – so wie im Falle der Fragesteller. Spätestens zum Zeitpunkt der nächsten Beendigung des Pachtverhältnisses wird dann aber wieder die Frage aktuell: Einverständnis des Bodeneigentümers mit einer Übergabe der Baulichkeiten an den nachfolgenden kleingärtnerischen Nutzer oder Durchsetzung der Abrisspflicht des bisher nutzenden Kleingärtners.

Die Rechte und Pflichten nach dem Kleingartenpachtvertrag zwischen Verpächter und Pächter wurde durch ein solches Verlangen nicht berührt. Entsprechendes gilt auch für die Fragesteller: Das Abrissverlangen steht im Einklang mit der öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Rechtslage.

Prof. Dr. JOACHIM GÖHRING, Rechtsanwalt, Berlin