Mieterrechte in verkauften Wohnungen

Der neue Eigentümer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Nicht selten glaubt der neue Eigentümer, dass er nun mehr Miete von dem bisherigen Bewohner fordern könne. Zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und »normalen« Wohnungen gibt es keinen mietrechtlichen Unterschied.

Bei bestehenden Mietverhältnissen bestimmt der Mietspiegel der örtlich vergleichbaren Wohnungen die oberste Grenze. Das ist auch ein Grund, weshalb der neue Eigentümer, der glaubt, nun das große Geld machen zu können, seinen Mieter möglichst rasch loswerden möchte. Denn beim Verkauf der leeren Wohnung kann er verlangen, was der Markt hergibt.

Um solche Spekulationen mit Wohnungen zu erschweren, gibt es in Berlin eine »Kündigungsschutzklauselverordnung«, die am 1. September 2011 in Kraft getreten ist. Danach gilt in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg für umgewandelte Wohnungen ein Kündigungssperrfrist von sieben Jahren nach den Bestimmungen des § 577a BGB. Erklärte Kündigungen sind innerhalb dieser Frist unwirksam.

Generell (also nicht nur für Berlin) bestimmt der vorgenannte Paragraf, dass sich der Erwerber von Wohneigentum erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf ein »berechtigtes« Kündigungsinteresse berufen kann. Wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen »zu angemessenen Bedingungen« nicht möglich ist, kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahren von den Landesregierungen verlängert werden.

Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist kann auch wegen Eigenbedarfs - ein besonders häufiger Kündigungsgrund - gekündigt werden. Das ist immer dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für nahe Familienmitglieder nutzen will.

Voraussetzung ist allerdings, dass er dafür ein »berechtigtes Interesse« auch gegenüber dem Mieter nachweisen kann (§ 573 BGB). Gibt es hierüber Unklarheiten, entscheidet das Gericht, ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht. Da der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist, kann der Mieter von ihm, wie bisher schon, eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten verlangen. Auch in dieser Frage gelten alle gesetzlichen Bestimmungen weiterhin.

Das Gleiche gilt auch bei Mängeln an der Wohnung und an den Gemeinschaftseinrichtungen. Mieter sind verpflichtet, während der Mietzeit auftretende Mängel »unverzüglich« ihrem Vermieter anzuzeigen (§ 536c BGB). Dieser muss die Mängel in angemessener Frist beseitigen. Die Frist kann der Mieter vorgeben.

Solange der Mangel anhält, sind auch Mieter in solchen Eigentumswohnungen selbstverständlich berechtigt, die Miete zu mindern (wenn sie den Mangel nicht selbst verursacht haben). Kommt der Eigentümer mit der Mangelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter die Beseitigung des Mangels selbst veranlassen und Ersatz für seine Aufwendungen verlangen (§ 536, Abs. 2 BGB).

Weitere Informationen im »Das Mieterlexikon« des Deutschen Mieterbundes. Es kostet 13 Euro und ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich.