Anschluss: Günstige Bauzinsen im Voraus sichern

»Hält der Trend niedriger Zinsen an oder nicht?« Während deutsche Sparer sehnsüchtig auf steigende Zinsen warten, stellt mancher Bauherr, bei dessen Darlehen die Zinsbindungsfrist in einiger Zeit abläuft, sich diese bange Frage. Clevere Häuslebauer handeln jetzt. Sie sichern sich schon heute die günstigen Konditionen - auch wenn ihr Baudarlehen noch bis zu drei Jahren läuft. Die Anschlussfinanzierung bedeutet derzeit für Bauherren eine deutliche finanzielle Entlastung, betonen die »Kritischen Bankkunden«. Denn Mitte der 90er Jahre abgeschlossene Kreditverträge weisen oft Zinskonditionen mit einer sieben oder acht vor dem Komma auf. Heutzutage können Neueinsteiger dagegen bei 10-Jahres-Darlehen mit weniger als fünf Prozent p.a. kalkulieren. Davon profitieren auch Eigentümer, bei deren Hypothekendarlehen nach Ablauf einer Zinsfestschreibung die Karten neu gemischt werden. Wie lange noch, weiß freilich niemand. Zinspessimisten müssen der Marktentwicklung aber nicht tatenlos zusehen. Schon heute bieten sich drei Möglichkeiten, das aktuelle Zinsniveau zumindest annähernd zu sichern. Selbst wenn die Finanzierung noch einige Monate oder gar Jahre läuft. Eine vorzeitige Umschuldung des Darlehens in einen Vertrag mit aktuellen Konditionen erscheint dabei am einfachsten. Doch hat die Sache einen Haken: Der vorzeitige Ausstieg gelingt nur, wenn der Geldgeber zustimmt. Denn ein Recht darauf hat der Schuldner nicht. Es sei denn, es wurde ausdrücklich im Vertrag vereinbart. Und darauf lassen sich Banken nur selten ein. Ist das Institut mit der Umschuldung dennoch einverstanden, wird es meist teuer. Der als »Vorfälligkeitsentschädigung« zu leistende Ersatz für den Zinsausfall erreicht schnell vier- bis fünfstellige Euro-Beträge. Günstiger kommt oft eine andere Variante der Zinssicherung: das Forwarddarlehen. Hierbei wird schon heute ein Kreditvertrag zur Anschlussfinanzierung geschlossen. Und zwar nicht zwingend mit dem bisherigen Finanzierer. Das bestehende Darlehen läuft bis zum Ende der Zinsbindung normal weiter. Allerdings ist die vorzeitige Zinssicherung nicht kostenlos: Pro Monat, der bis zum Ende der regulären Laufzeit verbleibt, wird ein Zinsaufschlag auf den aktuellen Hypothekenzins fällig: je nach Anbieter 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte. Im Höchstfall lassen sich die Konditionen so bereits 42 Monate vor Ablauf der alten Finanzierung festlegen. Die meisten Anbieter gehen allerdings nicht mehr als 36 Monate in Vorlage. Beträgt die Restlaufzeit beispielsweise 30 Monate und der Aufschlag 0,03 Prozentpunkte pro Monat, erhöht sich der aktuelle Nominalzins von angenommenen 4,5 Prozent um 0,9 Prozentpunkte - also auf insgesamt 5,4 Prozent. Liegt die Restlaufzeit des aktuellen Baudarlehens bei einem Jahr oder weniger, kommt eine weitere Alternative ins Spiel: der vorgezogene Abschluss eines normalen Anschlusskredits, der das bestehende Darlehen bei Fälligkeit ablöst. Ein Zinsaufschlag wird dabei nicht fällig. Allerdings verlangen die Geldgeber für die noch nicht ausgezahlte Kreditvaluta nach Ablauf einer Frist von meist drei Monaten einmalig Bereitstellungszinsen in Höhe von üblicherweise drei Prozent p.a.. Wann die einmaligen Zusatzkosten (Bereitstellungszinsen) unterm Strich günstiger sind als ein Forward-Zinsaufschlag für die Dauer der gesamten Anschlussfinanzierung, zeigt das folgende Beispiel: Angenommen, die Zinsbindung für ein Darlehen läuft in zwölf Monaten aus. Die Restschuld wird zu diesem Zeitpunkt 110000 Euro betragen. Nimmt der Bauherr heute schon einen normalen Anschlusskredit zu 4,5 Prozent p.a. auf, muss er bei einer dreimonatigen Karenzfrist für neun Monate Bereitstellungszinsen (drei Prozent p.a.) zahlen, insgesamt 2475 Euro. Geht das nicht aus dem Ersparten, muss die Kreditsumme entsprechend aufgestockt werden: Für 112530 Euro Darlehen werden dann bis zur Auszahlung 2530 Euro Bereitstellungszinsen fällig. Wird dieses Darlehen anschließend mit anfänglich drei Prozent pro Jahr getilgt (Monatsrate: 703,31 Euro), beträgt die Restschuld nach zehn weiteren Laufzeitjahren 69994 Euro. Ein als Alternative möglicher Forward-Kredit mit einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent pro Monat Restlaufzeit des Altdarlehens (Nominalzins: 4,50 plus 0,36 macht 4,86 Prozent p.a.) kann da nicht ganz mithalten: Bei Zahlung der gleichen Monatsrate stehen nach zehn Jahren noch 70265 Euro im Minus. Das sind rund 270 Euro mehr. Fazit: Ist die restliche Zinsbindung kürzer als ein Jahr, vergrößert sich der Vorsprung der Bereitstellungszins-Variante. Findet der Kreditnehmer aber einen günstigen Finanzierer, der zudem nur 0,02 Prozent Forward-Aufschlag berechnet, kippt das Ergebnis: Das Forward-Darlehen hat dann nach zehn Jahren mit einer um 1160 Euro geringeren Restschuld die Nase deutlich vorn. Unabhängig davon, welche Variante günstiger ist, sollen Bauherren unbedingt eins beachten: Ist ein Folgevertrag erst abgeschlossen, gibt es kein Zurück mehr. Wer die Kreditmittel später nicht abnimmt, muss dennoch zahlen: eine Nichtabnahmeentschädigung. Und das wäre die teuerste Form der Anschlussfinanzierung.