Welche Größe maßgebend?

Meine Wohnfläche betrug laut Mietvertrag vor Modernisierungsmaßnahmen 49,09 Quadratmeter. Nach Anbau eines Balkons wurden 49,49 Quadratmeter angegeben. Eigene Nachprüfungen ergaben, dass die Wohnung nur 48,41 Quadratmeter groß ist. Der Vermieter meint, die Flächenangabe im Mietvertrag sei nur eine Objektbeschreibung, eine Änderung der Miethöhe käme nicht in Frage. Jetzt soll ich einer Mieterhöhung zustimmen, da macht schon ein halber Quadratmeter ca. 2,50 Euro mehr aus. Wie ist die Rechtslage?
Werner B., Weimar

Grundsätzlich ist diejenige Wohnfläche verbindlich, die im Mietvertrag steht, wenn die Miethöhe auf der »Quadratmetermiete« beruht. Das ist bei allen Mietverträgen der Fall, die bei der Wohnflächenbenennung nicht den Vorspann »ca.« haben und deren Miethöhe von der im Vertrag genannten Wohnfläche abhängt.
Die seit dem 11. Juni 1998 aufgehobene Betriebskosten-Umlageverordnung ließ damals zu, dass jede Seite verlangen konnte, die Wohnfläche gemäß den Paragrafen 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung neu zu überprüfen und feststellen zu lassen. Gab es Veränderungen, konnte verlangt werden, dass die neue Wohnflächenberechnung ab der nächsten Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen ist. Die Kosten dieser neuen Berechnung hatte die Seite zu tragen, die sie beantragt hatte.
Verändert sich bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen die Wohnfläche geringfügig, hat keine Seite einen durchsetzungsfähigen Anspruch auf Veränderung der Angaben hierzu im Mietvertrag (und damit der Miethöhe). Nach der Rechtsprechung bedürfte es dazu schon einer Veränderung um einige Quadratmeter. Das schließt aber eine freiwillige, gegenseitige Verständigung nicht aus.
Die Auffassung, eine Flächenangabe im Mietvertrag sei nur eine »Objektbeschreibung«, trifft nur auf neuere Mietverträge zu, in denen die Wohnfläche mit »ca.« bezeichnet wurde und deren Miete keine Quadratmetermiete ist.
Wir raten dazu, Mietverträge stets auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche abzuschließen. Bei Verträgen mit »ca.-Wohnflächen« ergibt sich nicht selten, dass die tatsächliche Wohnfläche geringer ist und infolge dessen zu viel bezahlt werden muss.

Zur Wohnflächenberechnung siehe u.a. DMB-Mieterlexikon, Ausgabe 2000/2003, S. 583.