Betriebskosten für Eigentumswohnungen

Seit 1997 wohnen wir als Mieter in einer Eigentumswohnung. Wir schlossen damals mit dem Verwalter einen normalen üblichen Mietvertrag ab. Dabei wurde auch die Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart. Unser Einspruch, dass Betriebskosten nicht nach den Anteilen des Miteigentums unseres Eigentümers, sondern nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung abzurechnen sind, wurden mit der Behauptung zurückgewiesen, dass die Umlage von Betriebskosten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, auch für Mieter, zu erfolgen habe. Und darin ist bestimmt, dass die Umlage nach den Miteigentum zu geschehen hat. Ist das richtig?
Für Warmwasser, Heizung und übrige Betriebskosten werden außerdem unterschiedliche Quadratmeterflächen angegeben. Was können wir dagegen tun?
Joachim H., Erfurt

Für Mieter von Eigentumswohnungen gelten grundsätzlich die gleichen mietrechtlichen Vorschriften wie für andere Mietwohnungen auch. Eine Betriebskostenabrechnung, die nicht der mietvertraglichen Vereinbarung entspricht, ist unwirksam! Wenn im Mietvertrag die Betriebskostenumlage und -vorauszahlung mit Hinweis auf die »Zweite Berechnungsverordnung (§27 Anlage 3)« vereinbart wurde, bleibt das verbindlich. Es sei denn, beide Seiten vereinbaren die Betriebskostenumlage nach Miteigentumsanteilen.
Bevor ein großer Streit entfacht wird, sollte mit dem Verwalter geprüft werden, ob der Miteigentumsanteil (nach der Teilungserklärung) eine andere Wohnfläche ergibt als diejenigen Fläche, die bei Anwendung der Berechnung, nach der hier erwähnten Anlage 3 der Zweiten Berechnungsverordnung, zu berücksichtigen ist. Es sollte auch geklärt werden, ob bei der Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen, für den Mieter Nachteile entstehen oder nicht. Die tatsächlichen Betriebskosten der Wohnung bleiben ja unabhängig vom Umlagemaßstab in der Regel gleich. Derselbe Weg der Verständigung sollte auch bei der Klärung der unterschiedlichen Größenangaben der Wohnfläche gegangen werden. Auch diesbezüglich haben Mieter ein Aufklärungs- und Einsichtsrecht in Abrechnungsunterlagen (Rechtsprechung).
Weigert sich der Verwalter klärend tätig zu werden, können entsprechende Forderungen an den Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Er ist zur Mitwirkung verpflichtet! Notfalls muss sich ein so betroffener Mieter rechtlicher Hilfe versichern und auf Erteilung einer gesetzesgerechten Betriebskostenabrechnung klagen. H.K.

Ist im Mietvertrag bei einer Eigentumswohnung vorgesehen, dass die Betriebskosten nach dem Anteil an der Wohnfläche umgelegt werden sollen, darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters keine Abrechnung nach seinen Miteigentumsanteilen vornehmen (LG Berlin, Urteil vom 27. Oktober 2000, Az.63S210/99).Seit 1997 wohnen wir als Mieter in einer Eigentumswohnung. Wir schlossen damals mit dem Verwalter einen normalen üblichen Mietvertrag ab. Dabei wurde auch die Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart. Unser Einspruch, dass Betriebskosten nicht nach den Anteilen des Miteigentums unseres Eigentümers, sondern nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung abzurechnen sind, wurden mit der Behauptung zurückgewiesen, dass die Umlage von Betriebskosten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, auch für Mieter, zu erfolgen habe. Und darin ist bestimmt, dass die Umlage nach den Miteigentum zu geschehen hat. Ist das richtig?
Für Warmwasser, Heizung und übrige Betriebskosten werden außerdem unterschiedliche Quadratmeterflächen angegeben. Was können wir dagegen tun?
Joachim H., Erfurt

Für Mieter von Eigentumswohnungen gelten grundsätzlich die gleichen mietrechtlichen Vorschriften wie für andere Mietwohnungen auch. Eine Betriebskostenabrechnung, die nicht der mietvertraglichen Vereinbarung entspricht, ist unwirksam! Wenn im Mietvertrag die Betriebskostenumlage und -vorauszahlung mit Hinweis auf die »Zweite Berechnungsverordnung (§27 Anlage 3)« vereinbart wurde, bleibt das verbindlich. Es sei denn, beide Seiten vereinbaren die Betriebskostenumlage nach Miteigentumsanteilen.
Bevor ein großer Streit entfacht wird, sollte mit dem Verwalter geprüft werden, ob der Miteigentumsanteil (nach der Teilungserklärung) eine andere Wohnfläche ergibt als diejenigen Fläche, die bei Anwendung der Berechnung, nach der hier erwähnten Anlage 3 der Zweiten Berechnungsverordnung, zu berücksichtigen ist. Es sollte auch geklärt werden, ob bei der Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen, für den Mieter Nachteile entstehen oder nicht. Die tatsächlichen Betriebskosten der Wohnung bleiben ja unabhängig vom Umlagemaßstab in der Regel gleich. Derselbe Weg der Verständigung sollte auch bei der Klärung der unterschiedlichen Größenangaben der Wohnfläche gegangen werden. Auch diesbezüglich haben Mieter ein Aufklärungs- und Einsichtsrecht in Abrechnungsunterlagen (Rechtsprechung).
Weigert sich der Verwalter klärend tätig zu werden, können entsprechende Forderungen an den Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Er ist zur Mitwirkung verpflichtet! Notfalls muss sich ein so betroffener Mieter rechtlicher Hilfe versichern und auf Erteilung einer gesetzesgerechten Betriebskostenabrechnung klagen. H.K.

Ist im Mietvertrag bei einer Eigentumswohnung vorgesehen, dass die Betriebskosten nach dem Anteil an der Wohnfläche umgelegt werden sollen, darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters keine Abrechnung nach seinen Miteigentumsanteilen vornehmen (LG Berlin, Urteil vom 27. Oktober 2000, Az.63S210/99).