Haben Mieter Kontrollen für Brandschutz und Verkehrssicherheit zu bezahlen?

Ich schreibe im Namen mehrerer Mieter unseres Hauses. Unsere Abrechnungseinheit umfasst 12 Hauseingänge eines Wohnblocks. Für Kontrollen dieser Eingänge durch den Hauswart wurden uns 105 Stunden »Hauswarttätigkeit« angerechnet. Laut Abrechnung handelt es sich um wöchentliche Kontrollen des Brandschutzes und der Verkehrssicherheit (andere Aufgaben des Hauswarts werden in der Abrechnung nicht angeführt). Für das Vorjahr wurden den Mietern für 93 Kontrollstunden Kosten von je 22 Euro berechnet. Das ist mehr als im Jahr davor. Begründet wurde das mit »Verbrauchsmaterial« und Reinigungsmitteln, die teurer geworden wären. Unser Hinweis, dass solche Mittel gar nicht in Anspruch genommen worden sind, blieb unbeachtet. Jetzt fragen wir uns, ob solche Kontrollkosten überhaupt umlegbar sind und ob wir uns das alles gefallen lassen müssen.
Gerd S., Cottbus

Es gibt viel Streit darüber, welche Hauswarttätigkeiten zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören und welche nicht. Die Ansichten zu bestimmten Fragen dieser Materie sind selbst bei Experten unterschiedlich. Doch Mietrechtsliteratur und Mietrechtskommentare sowie die Rechtsprechung, vertreten die Ansicht, dass Kontrolltätigkeiten für Überprüfungs- und Wartungsaufgaben an Anlagen und Einrichtungen zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit der vorbeugenden Instandhaltung zuzuordnen und nicht umlagefähig sind, wenn sie nicht in den einzelnen Nummern der Betriebskostenverordnung als umlagefähig aufgeführt werden.
Für die Kostenumlage spielt es auch keine Rolle, in welchen Abständen solche Kontrollen durchgeführt werden. Diese ergeben sich aus den Bedienungsanleitungen der Anlagenhersteller, aus DIN- und VDE-Vorschriften, sowie aus Verordnungen und betrieblichen Anweisungen bei Großvermietern. Solche allgemein vorbeugenden Kontroll- und Überprüfungstätigkeiten gehören zu den Hauptpflichten der Vermieter, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleiten und zu erhalten haben (§535 BGB).
In Betriebskostenabrechnungen reicht es aus, wenn die Kosten gemäß den einzelnen Nummern der Betriebskostenverordnung, addiert in einer Summe beziffert werden. Wenn erforderlich, sind sie in einer Anlage zu erläutern. Das hier aufgeworfene Problem der Hauswarttätigkeiten und -aufgaben erfordert, dass Mieter ihre Rechte energisch wahren und verlangen, dass die Aufgaben der Hauswarte ausführlich und schriftlich von den Vermietern festgelegt werden. Dabei sind die umlagefähigen Kosten und die nicht umlagefähigen Kosten für deren Tätigkeiten eindeutig zu trennen. Hauswarte haben Tätigkeitsnachweise zu führen.
Werden Aufgaben der Hauswarte durch Fremdfirmen erledigt, haben diese ebenfalls entsprechende Unterlagen vorzuweisen. Ausgenommen von einer Umlage sind alle Tätigkeiten und Kosten für vorbeugende Instandhaltung, für Reparaturen und für Verwaltungstätigkeit. Wenn Mieter Einsicht in solche Unterlagen verlangen, ist ihnen das zu gewähren.
Gibt es unnachgiebigen Streit darüber, was umlagefähig ist oder nicht, sollten Mieter mit rechtlicher Unterstützung (Mieterverein oder Fachanwalt) die Auseinandersetzung mit dem Vermieter weiter führen. Geschieht das nicht, wird die Klärung ausbleiben und Mieter werden mit Kosten belastet, die sie womöglich nicht zu tragen haben. Eine solche Klärung ist besonders dann dringlich, wenn es sich um Fehler von Großvermietern handelt, die sehr viele Mieter benachteiligen. Mit lockeren »Einwänden« oder »Widersprüchen« ist leider nicht immer etwas zu ändern. Notfalls ist dann der Gerichtsweg Erfolg versprechender.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL

Siehe u. a. Fachartikel Wall: »Aufwendungen für die Erfüllung von verkehrssicherungs- und anderen Überprüfungspflichten ...«, veröff. in Wohnungswirtschaft & Mietrecht 9/ 98/524; Langenberg : »Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete«, 3. Aufl. Beck-Verlag, Seite 46; Eisenschmid, Rips, Wall: »Betriebskostenkommentar«, DMB-Verlag 2004, Seite 365.