Modernisierung oder Instandsetzung?

Die Vermieterin ließ, im Einvernehmen mit den Mietern, marode Fenster gegen heute übliche neue austauschen. Nachdem nun die Hälfte des Austausches erledigt ist, erhebt sie Anspruch auf eine Mieterhöhung von acht Euro monatlich. Davon war aber bisher keine Rede. Unter welchen Voraussetzungen müssen wir dem zustimmen? Katrin F., Leipzig Wenn es sich so verhält, wie dargestellt, hat ein Vermieter keinen durchsetzungsfähigen Anspruch auf Mieterhöhung. Er kann bestenfalls jeden einzelnen Mieter um die Zustimmung zu einer freiwilligen Mieterhöhung ersuchen. Niemand ist aber gezwungen, dem zuzustimmen. Wenn in dem Haus die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht worden ist und die sonstigen Voraussetzungen für die Anhebung der Grundmiete gegeben sind (§558, 558b BGB), kann der Vermieter den Fenstertausch zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen und die Mieter um Zustimmung zu ersuchen. Liegen die Voraussetzungen für eine solche Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau vor, sind Mieter zustimmungspflichtig. Fenstertausch kann eine mieterhöhungsfähige Modernisierungsmaßnahme sein (bis zu 11 Prozent der Kosten jährlich), wenn der Vermieter das Vorhaben spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme jedem Mieter schriftlich angekündigt und erläutert hat, warum es sich bei dem Fenstertausch um eine mehr oder weniger mieterhöhungsfähige Modernisierung und Instandsetzung handelt. Damit verbundene Instandsetzungskosten (die von einem Fachmann zu ermitteln und vom Vermieter zu belegen sind), müssen von den Gesamtkosten abgesetzt und vom Vermieter getragen werden. Kann eine Instandsetzung wegen des völlig maroden Zustandes der alten Fenster nicht mehr erfolgen, sind die Ersatzkosten für die neuen Fenster als Instandsetzungskosten zu betrachten und vom Vermieter zu übernehmen. Das gilt auch dann, wenn es sich bei alten Fenstern um so genannte Doppelkastenfenster handelt, die gegen jetzt allgemein übliche doppelverglaste Isolierglasfenster ausgetauscht werden. Nach herrschender Rechtsansicht und Rechtsprechung haben Mieter sogar Anspruch auf Beibehaltung dieser Doppelkastenfenster, während Vermieter in diesen Fällen keinen Anspruch auf Mieterhöhung für andere neue Fenster haben. Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt auch beim Austausch von Fenstern eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache oder die nachhaltige Einsparung von Energie voraus. Dies aber zutreffend zu erläutern und zu begründen, ist für Vermieter schwierig und oft nicht ausreichend. Die »Verbesserungen« dürfen übrigens auch nicht vom derzeitigen schlechten Zustand der Fenster im Vergleich zu den neuen abgeleitet und begründet werden. Zum Vergleich ist immer der ursprünglich ordentliche Zustand der Fenster heranzuziehen, als sie noch neu waren. Für deren jetzigen maroden Zustand sind nicht erfolgte Instandsetzungen verantwortlich, und diese können nicht als Begründung für Mieterhöhung genutzt werden. Es ist ferner nicht zulässig, in Modernisierungsankündigungen und in Mieterhöhungserklärungen die Kostenanteile von Instandsetzung und Modernisierung lediglich in Prozenten anzugeben. Es muss stets nachvollziehbar erläutert werden, welche Kosten auf Instandsetzung und welche auf Modernisierung zurückzuführen sind. Anders kann kein Mieter sein Überprüfungsrecht wahrnehmen. Dr. jur. HEINZ KUSCHEL