Feste Rate auf drei Jahrzehnte

konstruierte mit dem Finanzierungsmodell DebekaKonstant einen Vertrag, bei dem bis zum Ende die Zahllast für den Kunden gleichbleibt.

Das hat den Vorteil, daß der Bauherr nicht mit Sprüngen in der finanziellen Belastung rechnen muß, die durch einen merklich gestiegenen Zins nach fünf oder zehn Jahren auftreten können.

Entscheidend bleibt aber, daß der jährliche Effektivzins bei dieser sehr langen Laufzeit nicht wesentlich höher ausfällt als bei einer üblichen Finanzierung. Deshalb muß man sich das Modell DebekaKonstant etwas genauer anschauen.

Das Darlehen wird bis zu 72 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten einer Immobilie gewährt. Es ist zudem eine Sofortfinanzierung für Kunden, die noch keinen Bausparvertrag besitzen.

Solche Sofortfinanzierungen der Bausparkassen waren in der Vergangenheit meist nicht besonders günstig, weil in der ersten Phase eine ausgesprochen hohe Liquiditätsbelastung für den Kreditnehmer auftritt. Gemessen an den üblichen Hypothekendarlehen waren sie in der Regel zu teuer.

Diesen Makel besitzt DebekaKonstant allerdings nicht, obwohl es den üblichen Sofortfinanzierungen ähnelt. Die Finanzierung setzt sich aus einem Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag zusammen. Der Bausparvertrag löst nach seiner Zuteilung das Vorausdarlehen ab.

Werden zum Kauf einer Eigentumswohnung zum Beispiel 100 000 DM benötigt, so muß ein Bausparvertrag über 140 000 DM abgeschlossen werden. Der Bausparvertrag wird über den Auffüllkre-

dit und mit den Zinsgutschriften, die sich aus dem Vertrag ergeben, angespart.

Ist der Bausparvertrag dann zuteilungsreif, wird das Vorausdarlehen durch die Bausparsumme ersetzt. Aber davon bekommt der Schuldner eigentlich gar nichts mit. Denn die Bausparkasse garantiert bis zum Ende der Laufzeit eine gleichbleibende Rate.

Da die Rate allein keinen Vergleich mit anderen Finanzierungen ermöglicht, gibt die Debeka mehrere Effektivzinssätze an. Einen Zinssatz bis zur Zuteilung (betrug im März effektiv 5,85 %) und einen nach der Zuteilung, dann kostet das Darlehen effektiv 5,59 Prozent. Diese beiden Zinssätze erlauben aber keine Beurteilung der Gesamtfinanzierung und schon gar nicht einen Vergleich mit alternativen Finanzierungen.

Deshalb wird der Vergleichszinssatz für ein normales Annuitätendarlehen mit gleicher Laufzeit und gleicher monatlicher Belastung berechnet. Der beträgt in dem Beispiel effektiv 7,05 Prozent.

Stellt man in Rechnung, daß schon ein normales Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren im Frühjahr für knapp unter sieben Prozent zu haben war, so erscheint DebekaKonstant recht günstig. Denn dieser Zinssatz gilt für eine Laufzeit von 29 Jahren.

Dazu kommen einige weitere Vorteile für den Schuldner: Ab der Zuteilung des Bausparvertrages sind Sondertilgungen erlaubt, ohne daß die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muß. Damit erhält die Finanzierung eine interessante Kombination: Einerseits eine langfristige Zusage des Zinses und damit eine gleichbleibende Kalkulationsgrundlage, andererseits ausreichend Flexibilität während der Laufzeit durch die Sondertilgungsmöglichkeit.