Mieter und Gewerbe unter einem Dach sind getrennt zu berechnen

Wir wohnen in einem Wohnblock in dessen Erdgeschoss sich Gewerberäume und Läden befinden. Bei der Heizkostenabrechnung für 2000 hatten wir ca. 200 Euro mehr als sonst zu bezahlen, obwohl sich unser Verbrauch nicht wesentlich verändert hatte. Der Heizenergieverbrauch aller Wohnungsmieter wird nur in den Wohnungen erfasst, nicht aber schon in der Hauptzuleitung zu den Wohnungen, die ja auch Wärme verbraucht. Ebenso ist es bei den Gewerbemietern. Dadurch ist keine exakte Abgrenzung bei den Fest- oder Nebenkosten beider Nutzergruppen möglich. Wir vermuten, dass dadurch unsere Nebenkosten zu hoch sind. Müssten die Heizkosten der Wohnungs- und der Gewerbemieter nicht jeweils über einen speziellen zusätzlichen Zwischenzähler erfasst und abgerechnet werden und nicht nur mittels Differenzbildung?
Kurt J., Jena

Die getrennte exakte Erfassung mittels Wärmezähler oder Heizkostenverteiler ist vorgeschrieben, d. h. der Heizkostenverbrauch der Gewerbemieter und der Wohnungsmieter, also der beiden Verbrauchergruppen, ist getrennt mit Erfassungsgeräten bzw. Zählern zu ermitteln. Geschieht das nicht, fehlt die Grundlage für die Aufteilung der Heizkostendifferenz zwischen den in den Wohnungen und in den Gewerberäumen gemessenen Verbrauch einerseits und der gelieferten und dem Eigentümer in Rechnung gestellten Energiemengen andererseits.
Solche Heizkostendifferenzen entstehen immer, denn bis zu den Heiz- und Messstellen in den Wohnungen und in den Gewerberäumen, wird schon Energie in den Zuleitungen verbraucht, weil die Rohre Wärme abstrahlen. Diese Differenzmengen müssen aber auch bezahlt werden, obwohl sie nicht in den Wohnungen oder in den Gewerberäumen ankommen und dort auch nicht von den Messgeräten registriert werden. Die Kosten dafür können nur dann auf beide Nutzergruppen gerecht aufgeteilt werden, wenn der Energieverbrauch getrennt gemessen wird.
Grundsätzlich sind auch die Betriebskosten für Gewerbeflächen und -bereiche getrennt von den Betriebskosten der Wohnungen und den Wohnflächen im Haus abzurechnen. Wird für bestimmte Bereiche keine Trennung vorgenommen, weil es keine wesentlichen Kostenunterschiede gibt, müssen Vermieter das begründen.
Ob im konkreten Fall eine Kostenbenachteiligung der Wohnungsmieter bei der Heizkostenabrechnung erfolgte und die Nachforderung berechtigt ist, bedarf der näheren Prüfung. Das ist aber schwierig und zeitaufwendig. Laien sind dabei in der Regel überfordert. Sofern Mieter Mitglied in einem Mieterverein sind, könnten es Fachleute dort erledigen. In solchen Fällen ist die Einsicht und Überprüfung der Energierechnungen, der Ableseunterlagen erforderlich. Dazu gehören die Ableselisten, die Prüfung ihrer Vollständigkeit und Richtigkeit, die Kontrolle der Erfassung aller Verbraucher und Zählerwerte, die Prüfung der Erfassung, Berechnung und Verteilung der Nebenkosten usw.
Bestätigt sich danach die vermutete Messlücke, liegt ein Versäumnis des Vermieters vor und die Heizkostenabrechnung sowie die Nachzahlungsforderung müssen insoweit nicht anerkannt werden. Der Vermieter hätte sich dann mittels Schätzung nach »billigem Ermessen« zu korrigieren oder sich mit den Mietern in diesem Sinne einverständlich zu verständigen. Die Heizanlage des Hauses wäre dann auch mit Zwischenzählern für Gewerbe und Wohnungen, also für jede Verbraucherseite nachzurüsten. Eine so gründliche Überprüfung ist zugleich sichere Grundlage für künftige Abrechnungen.

Dr. jur. HEINZ KUSCHEL