Ansprüche konsequent wahrnehmen

Wir schließen hiermit die Erläuterungen zur Mietminderung ab, die wir im vorigen Ratgeber begonnen hatten.

Wie im ersten Teil der Erläuterungen erwähnt, sind Mängel an der Wohnung dem Vermieter oder Verwalter unverzüglich zu melden. Das ist die erste Voraussetzung, sich den Anspruch zur Minderung der Miete zu sichern wenn es sich um »erhebliche« Mängel handelt.

Mieter sollten sich neben der normalerweise zu erhebenden Forderung auf alsbaldige Mängelbeseitigung entschließen, entweder die Mietminderung sofort vorzunehmen oder wenigstens zu erklären, daß die laufende Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Damit verbessern sie ihre Rechtsposition, wenn sie die Miete erst später und rückwirkend mindern wollen. Das kann immer dann der Fall sein, wenn der Vermieter keine Anstalten macht, den Mangel zu beheben.

Die Vorbehaltserklärung ist auch dann wichtig, wenn der Vermieter die Schadenbeseitigung

zugesichert hat. Nicht selten werden nämlich solche Zusagen einfach »vergessen«. Oft wird das erst nach längerer Zeit vom Mieter gemerkt. Fehlt in solchen Fällen der Vorbehalt, kann dem Mieter entgegengehalten werden, daß er seinen Minderungsanspruch verwirkt hat.

Als Faustregel für den Zeitraum, in dem man seine Mietminderung in Anspruch nehmen will, gilt, daß sie spätestens nach drei bis sechs Monaten verwirklicht werden soll. Selbst wenn der Vorbehalt erklärt worden ist, sollte man nicht lange mitdertatsächlichen Minderung warten. Je früher der Mieter die Miete mindert, desto klarer ist es für beide Seiten, und umso deutlicher ist der Druck auf die Mängelbeseitigung.

Bei wiederaufgelebten Minderungsansprüchen wegen erheblicher Altmängel (das ist bei Mieterhöhungen der Fall), sollte man den Altmangel sofort wieder anzeigen und die Mietminderung unverzüglich - spätestens mit dem Wirksamwerden der Mieterhöhung - gel-

tend machen. Versäumt ein Mieter dies, kann gegen ihn wieder »Verwirkung« eingewandt werden.

Das könnte aber auch dem Vermieter passieren, der mit Mietminderungen nicht einverstanden ist, jedoch versäumt hat, den Mieter zur Zahlung der vollen Miete, mit Nennung der geschuldeten Beträge, aufzufordern. Vor Gericht machte ein solcher Vermieter die Zahlung rückständigen Mietzinses infolge nicht gebilligter Mietminderung für mehrere Jahre rückwirkend geltend. Es ging um fast 2000 Mark. Das Gericht wies ihn aber ab, weil er über Jahre nur widersprach, aber keine konkreten Zahlungsaufforderungen erließ. Auch seine Forderung war also verwirkt (AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 1. April 1998, Az. 2.5 C 1301/94). Verwirkung tritt übrigens auch ein, wenn der Vermieter die Mietminderung längere Zeit unwidersprochen hingenommen hat (LG Berlin in WM 94, S. 361). H.K.

Siehe auch Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes 1998, S. 321 ff und Ratgeber Nr 313)