Günstig vermieten an Verwandte

Steuervorteile bei Vermietung von Wohneigentum

  • Lesedauer: 3 Min.
Wer bei Vermietung von Wohneigentum von möglichen Steuervorteilen voll profitieren will, der muss mindestens 66 Prozent der Marktmiete vereinbaren.

Wer Wohneigentum besitzt, dem steht es frei, es kostengünstig zu vermieten, auch zu geringeren als den marktüblichen Konditionen. Haus- oder Wohnungseigentümer sollten aber überprüfen, ob der vereinbarte Mietzins ausreicht, um die möglichen Steuervorteile voll nutzen zu können. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 Prozent der Marktmiete, kürzt das Finanzamt die Höhe der steuerlich absetzbaren Kosten aus der Vermietungstätigkeit.

Dr. Hagen Prühs, Herausgeber des Informationsdienstes »Steuerzahlertipp«, empfiehlt, Mietverträge mit Angehörigen daraufhin zu überprüfen, ob die vereinbarte Miete die 66-Prozent-Grenze überschreitet. Wenn nicht, rät er, kurzfristig eine höhere Miete zu vereinbaren, um den vollen Werbungskostenabzug zu retten. In der einvernehmlichen Anpassung des Mietvertrages sehe die Finanzverwaltung keinen Gestaltungsmissbrauch.

Als Berechnungsgrundlage für Verwandtenmiete (66 Prozent) sollte die ortsübliche Miete vereinbart werden, die sich häufig aus dem Mietspiegel ergibt. Weil private Vermieter oft eine Warmmiete vereinbaren, dürften auch die Nebenkosten nicht zu gering veranschlagt werden.

Der Deutsche Mieterbund geht von durchschnittlichen Nebenkosten von 2,50 bis zu drei Euro je Quadratmeter und Monat aus. Allerdings bedeutet dies, dass in den Nebenkosten nicht nur die Heizkosten enthalten sind, sondern auch relativ teure Kostenpositionen wie Hausmeister und Fahrstuhl, Gebäudereinigung (Treppenhausreinigung) und Gartenpflege.

Das wiederum ist eigentlich nur vorstellbar in einem Mehrfamilienhaus. Hier aber wäre der Vermieter im Regelfall verpflichtet, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Es könnte keine Warmmiete vereinbart werden. Immer, wenn die Heizungsanlage mehr als zwei Wohnungen versorgt, muss zwingend verbrauchsabhängig über die Heizkosten abgerechnet werden.

Für die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist Voraussetzung, dass ein rechtswirksamer Mietvertrag abgeschlossen und das Mietverhältnis der Vereinbarung entsprechend auch durchgeführt wird. Ein formloser Mietvertrag wäre zwar auch möglich und zulässig, könnte aber dazu führen, dass das Finanzamt die Steuervorteile aus einem Werbungskostenüberschuss streicht. Prühs rät, den Mietvertrag unbedingt schriftlich abzuschließen und die Hauptinhalte - die Bezeichnung der Mietsache, die Höhe des Mietzinses und dessen Fälligkeit - darin festzuhalten (§ 535 BGB).

Aufpassen sollten private Vermieter auch, was die Abmachungen zu den Nebenkosten betrifft. Unklare Regelungen können dazu führen, dass die Finanzbeamten dies als Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung werten.

Das Finanzgericht Niedersachsen urteilte am 7. Dezember 2010 (Az. 3 K 251/08) allerdings, dass bei der Zahlung der Nebenkosten auftretende Unregelmäßigkeiten nicht automatisch dazu führen, dass Mietverträge zwischen nahen Angehörigen steuerlich nicht anerkannt werden. Denn bei der Prüfung habe das Finanzamt zu berücksichtigen, dass es auch bei Fremdvermietungen oft zu Nachlässigkeiten bei Nebenkostenabreden und Nebenkostenabrechnungen komme. Der Steuervorteil könne auch nicht versagt werden, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet vorgenommen wurde oder in bar vereinnahmt werde oder eine Anpassung der Vorauszahlungen an die höheren Nebenkosten unterblieben sei.

Zwei wichtige Tipps

1. Ein Mietvertrag unter Angehörigen wird vom Finanzamt nicht anerkannt, wenn beispielsweise Miete gar nicht oder nur unregelmäßig gezahlt wird oder wenn die Mietzahlungen entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag nicht monatlich, sondern jährlich oder in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen.

2. Die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses wird auch versagt, wenn Eltern in ihrem Haus ihrem volljährigen Kind Räume vermieten, die keine in sich abgeschlossene Wohnung bilden. Ingrid Laue

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