Gesetzgeber hat keine Wartung von Gasherden vorgeschrieben

Im Ratgeber Nr. 501 vom 8. August 2001 wird die Umlage von Wartungskosten für Herde verneint, doch mein Widerspruch gegen die Umlage solcher Kosten wurde zurückgewiesen. Der Vermieter erklärte, er habe Wartungsverträge abschließen müssen, um »die Wirtschaftlichkeit« durch regelmäßige Wartung der Herde zu erhalten. Er begründete das mit Hinweis auf die Zweite Berechnungsverordnung in deren §27 eine "Legaldefinition" enthalten sei, wonach umlegbare Betriebskosten solche Kosten sind, »die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes ... laufend entstehen«. Wer ist hier im Recht?
Rudolf J., Berlin

Die erwähnte Legaldefinition gibt es zwar, aber daraus allein kann nicht abgeleitet werden, welche Bewirtschaftungskosten umlagefähig sind. Maßgebend dafür ist die Anlage 3 zu dem genannten § 27. In dieser Anlage ist in den Ziffern 1 bis 16 ist vom Gesetzgeber genau aufgelistet worden, welche Kosten auf die Mieten umgelegt werden dürfen. Danach gehören Wartungskosten für Küchenherde nicht zu den vom Gesetzgeber zugelassenen umlagefähigen Betriebskosten (Das gilt übrigens auch für Gas-Außenwandheizer, nach denen wir immer wieder gefragt werden).
Es sind also keineswegs alle Kosten umlagefähig. Es gehört zu den Grundpflichten der Eigentümer, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ... zu gewähren ... und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Der Vermieter ist auch für die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten verantwortlich.
Nicht wenige Vermieter meinen aber, sie könnten solche Kosten, die in den Ziffern 1 bis 16 der Anlage 3 nicht genannt werden, unter der Position 17 dieser Anlage »Sonstige Betriebskosten« unterbringen. Das ist nicht zulässig. Sollten Wartungskosten für einen Küchenherd mit dieser Position begründet, erklärt oder vereinbart werden, dann ist das ein Verstoß gegen die Umlagebegrenzung. Solche Erklärungen oder Vereinbarungen können daher keine Wirkung entfalten und gelten als unwirksam. Meistens sind nicht einmal formell Umlageerklärungen ergangen oder Vereinbarungen getroffen worden.
Werden Betriebskosten bei der Ziffer 17 angesiedelt, dann sind die Positionen konkret einzeln zu benennen. Fehlen solche formellen Voraussetzungen, dann können Mieter schon allein deshalb Umlageabsichten zurückweisen.
Wartungsarbeiten an Elektro- und Gasleitungen und -geräten sind ganz überwiegend Sicherheitsüberprüfungen, zu denen Vermieter verpflichtet sind. Die Kosten dafür haben sie selbst zu tragen.
Im Regelwerk des deutschen Verbandes der Gaswirtschaft G 500 II Abschnitt 2.2.4 Gasgeräte heißt es: »Der einwandfreie Betrieb der Gasgeräte ist durch regelmäßige Inspektion und Wartung ... durch ein zugelassenes Wartungsunternehmen durch einen entsprechenden Vertrag, sicherzustellen.«
Aber das ist keine gesetzliche Vorschrift! Wenn Mieter an ihrem Gasherd Unregelmäßigkeiten bemerken, ist das aus mietrechtlicher Sicht ein Mangel an der Mietsache, der vom Vermieter in Stand gesetzt werden muss. Ein Recht zur Kostenabwälzung auf die Mieter kann daraus nicht hergeleitet werden.
Käme es zum Streit vor Gericht, kann der Mieter mit einer Entscheidung zu seinen Gunsten rechnen - wenn sich der Richter an der herrschenden Meinung orientiert. Diese Unsicherheit bleibt jedoch, denn es gibt auch Richter, die anders entscheiden, was im heutigen Rechtssystem durchaus möglich ist und mit der Unabhängigkeit der Entscheidungsfindung der Richter begründet wird.