Vermieter heizt zusätzlich mit Holz

Wegen des Anstiegs der Heizölkosten hat sich der Vermieter entschieden, neben der Ölheizung noch eine Festbrennstoff-Feuerung zu betreiben. Er will darin Holz als Brennmaterial einsetzen. Neben den Rechnungsbeträgen des Forstamtes für das Holz will er auch die Transportkosten und seine eigene zusätzliche Arbeitszeit für die Holzaufarbeitung den Mietern in Rechnung stellen. Ist das zulässig?
Bernd H., Priepert

Wie die Heizkosten-Verordnung vorschreibt, gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage vor allem die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und deren Lieferung, sowie die Kosten der Bedienung der Anlage (§ 7 Abs. 2 Heizkosten VO).
Dazu gehören auch die Kosten für die Holzgewinnung und Aufbereitung, wenn es so etwas wieder gibt. Die Transportkosten sind indirekt im Absatz 2 der Verordnung, als Kosten der Lieferung des Brennstoffs genannt. Solche Eigenleistungen, die ja auch bei anderen Tätigkeiten anfallen, wie z. B. der Gartenpflege, der Gehwegreinigung, des Winterdienstes u. a. hat der Vermieter mit Benennung seiner Tätigkeiten und seines Zeitaufwandes zu erfassen. Er muss seinen Aufwand kontrollfähig für die Abrechnung der Betriebskosten nachweisen, wenn er diese Kosten auf seine Mieter umlegt, was laut Heizkostenverordnung zulässig ist.
Sowohl der Zeitaufwand für eine bestimmte Tätigkeit als auch der dafür pauschalierte Lohn oder Stundenlohn, müssen jedoch ortsüblich angemessen sein. Anerkannt ist, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers (abzüglich der Umsatzsteuer), angesetzt werden könnte Die angesetzten Kosten müssen eine notwendige Tätigkeit bzw. Leistung für die Bewirtschaftung des Grundstückes, im Sinne des Betriebskostenrechts, sein. Sie dürfen auch nicht »teurer« sein als der Preis eines Gewerkes. Meistens sind sie aber günstiger und kommen somit den Mietern zu Gute.
Es ist für Mieter sicherlich nicht so einfach, bei einzelnen Betriebskostenpositionen heraus zu finden, ob die Leistung überhaupt oder in abrechnetem Umfang notwendig war und ob der angesetzte Lohn oder Preis angemessen ist. Wir raten, ein Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, wenn Zweifel oder Unklarheiten auftauchen. Geht es z.B. um die Leistung und Kosten der Holzaufbereitung (Sägen, Spalten usw.), kann ein Gewerbebetreiber oder die Handwerkskammer befragt werden. Ebenso können auch Erkundigungen über den Transport des Brennholzes eingeholt werden.
Sehen sich Mieter mit zu hohen Betriebskosten belastet, müssen sie das im Streitfall vor Gericht auch beweisen können. Dieser Grundsatz gilt generell für alle Positionen der Betriebskosten.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Siehe u. a. Broschüre des DMB »Die zweite Miete«, Ausgabe 2005, ab Seite 23.