Alte Mietverträge werden übernommen

Beim Kauf erwirbt der Käufer das bestehende Mietverhältnis mit. Er muss alle Inhalte des bestehenden Mietvertrages akzeptieren. Der Mieter braucht keinen neuen Vertrag und es gilt die gleiche Miethöhe wie vor dem Eigentümerwechsel.

Wenn der Mieter einen schon lange bestehenden Mietvertrag mit einer günstigen Miete hat, so kann der neue Eigentümer die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Er ist an die sogenannte Kappungsgrenze des Mietrechts gebunden und kann die Miete nur um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren hochsetzen. Das gilt auch, wenn die Miete nach der Erhöhung noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt.

Auch Klauseln in älteren Mietverträgen, die die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter betreffen und mittlerweile unwirksam sind, muss der neue Eigentümer übernehmen.

Plant der Erwerber die Mieter wegen Eigenbedarf für sich oder für nahe Verwandte zu kündigen, sollte er sich bereits vor dem Kauf den Mietvertrag zeigen lassen und diesen sorgfältig prüfen. Auch wer Eigenbedarf anmeldet, muss die ordentlichen Kündigungsfristen beachten.

Diese können unter Umständen sehr lang sein. Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist bereits sechs Monate. Wohnt der Mieter schon über acht Jahre in der Immobilie, hat sich die Kündigungsfrist auf neun Monate erhöht. Eigenbedarf darf der Käufer erst dann anmelden, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht.

Hat allerdings der Voreigentümer an einer zum Kauf angebotenen Wohnung durch Aufteilung eines Mietshauses Wohnungseigentum erworben, so gelten für die Mieter besondere Rechte. Sie haben ein gesetzliches Vorverkaufsrecht, und eine Kündigung z. B. wegen Eigenbedarfs ist für den Käufer einer solchen Wohnung erst nach Ablauf einer Schutzfrist von drei Jahren möglich.

Über all diese Probleme und die hiermit verbundenen Risiken klärt der Notar Verkäufer und Käufer beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags auf. Der Notar vertritt weder die Interessen der Käuferpartei noch die der Verkäufer. Er berät beide Parteien objektiv aufgrund seiner Rechtskenntnisse und unter strenger Wahrung der ihm vorgeschriebenen Neutralität.

Der Käufer einer vermieteten Immobilie sollte sich den Mietvertrag nicht nur unbedingt vorlegen lassen, sondern ihn auch gründlich prüfen. Niemand sollte sich scheuen, dem Notar bei einer Vorbesprechung des Kaufvertrages oder noch während der Beurkundung selbst alle Fragen zu stellen und zu klären. nd