Wieviel Parzellen und Gemeinschaftseinrichtungen sind notwendig?

Die Kläger hatten 1982 und 1985 mit dem Rat der Gemeinde Verträge über die gärtnerische Nutzung von drei Parzellen abgeschlossen. Diese und vier weitere befinden sich im Eigentum des Beklagten und liegen an einem Stichweg, der von einem Feldweg abgeht und der in einer Verbreiterung mit einem Pkw-Stellplatz für zwei Fahrzeuge endet. Die Kläger zahlten ab 1995 Pachtzins auf der Grundlage der Nutzungsentgeltverordnung, also des Schuldrechtsanpassungsgsetzes, unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Sie sind aber der Auffassung, die Pachtverhältnisse unterlägen dem Bundeskleingartengesetz. Deshalb verlangten sie die Feststellung der Kleingarteneigenschaft und die Rückzahlung der Differenz zwischen Kleingartenpacht und gezahltem Nutzungsentgelt. Die Klage war vor dem Amtsgericht und auch dem Landgericht Potsdam erfolgreich. Der BGH entschied jedoch, dass die zulässige Revision begründet ist. In der Urteilsbegründung führte er aus: Die Anwendbarkeit des BKleingG richtet sich unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach den tatsächlichen Verhältnissen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur BRD am 3. Oktober 1990. Zudem: eine Kleingartenanlage setzt voraus, dass mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst sind - wie viele, ist im Gesetz nicht geregelt. Die Größe der Anlage hat der Gesetzgeber der Planung vor Ort überlassen, um die Anpassung an die örtlichen Verhältnisse zu gewährleisten. Als optimale Größe werden 50 bis 150 Parzellen angenommen, ohne das mindestens 50 gefordert werden können. In der Literatur werden wenigstens fünf für erforderlich gehalten. Dies, so der BGH, sei die absolute Untergrenze. Zu den Kriterien für die Feststellung einer Anlage nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG gehört notwendig das Vorhandensein von gemeinschaftlichen Einrichtungen. Das Berufungsgericht hat den Stichweg als ausreichend erachtet. Dem folgte der BGH nicht. In aller Regel sind Gärten nur nutzbar, wenn sie durch einen Weg erschlossen werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Gärten dem BKleingG unterliegen oder nicht. Ein Weg, dessen Funktion sich im Wesentlichen im Zugang zu den einzelnen Parzellen erschöpft, ist daher kein spezifisches Merkmal einer Kleingartenanlage. Er allein vermag nicht, einem Gartenareal den besonderen Charakter einer Kleingartenanlage zu verleihen. Eine andere gemeinschaftliche Einrichtung ist im vorliegenden Fall aber nicht vorhanden. So besteht zum Beispiel keine gemeinsame Wasserversorgung, die eine gemeinschaftliche Einrichtung darstellen kann. Die vorhandenen Einfriedungen sind ebenfalls keine Gemeinschaftseinrichtungen. Genauo wenig ist es der Pkw-Stellplatz, da es sich dabei lediglich um eine geringfügige Verbreiterung des letzten Wegstücks handelt, das von den Pächtern der beiden am Ende des Grundstücks des Beklagten liegenden Parzellen genutzt wird. Das trifft auch auf die von den Klägern behauptete gemeinsame Elektrizitätsversorgung zu. Die Klage wurde abgewiesen. Urteil des BGH vom 27. Oktober 2005, Az. III ZR 31/05