Seit dem Fall des Mietendeckels kennen die Mieten in der Hauptstadt wieder nur eine Richtung: nach oben. Professor Stefan Klinski von der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin, schlägt eine neue Lösung für das Problem vor. Das Land könnte seiner Meinung nach Konzernen das Vermieten verbieten. In einem von ihm aus eigenem Antrieb verfassten Gutachten unter dem Titel »Zur Zulässigkeit eines Landesgesetzes zur sozialverträglichen Ordnung des Berliner Wohnungsmarkts, durch das bestimmte Unternehmen vom Mietwohnungsmarkt ausgeschlossen werden«, legt er auf 52 Seiten dar, warum er eine derartige gesetzliche Regelung für möglich hält.
Der Gesetzesvorschlag könnte damit nach Klinskis Meinung auch geeignet sein, einige der mit dem Volksentscheid Deutsche Wohnen & Co enteignen verfolgten Ziele »auf andere als die bisher vorgesehene Weise zu erreichen – ohne Enteignung beziehungsweise Vergesellschaftung, aber auch ohne das Erfordernis einer Entschädigung«, wie er schreibt. Denn an der stetigen Renditeoptimierung auf Kosten der Mieter arbeiten nicht nur die Großen mit mindestens 3000 Wohnungen in Berlin[1], wie sie die Sozialisierungsinitiative in den Fokus nimmt.
Solche Marktzugangsbeschränkungen, wie Klinski sie vorschlägt, sind in anderen Wirtschaftsbereichen gang und gäbe, so bei Banken, in der Telekommunikation oder bei der Personenbeförderung. Er geht in seinem Gutachten auch davon aus, dass im Gegensatz zum Mietendeckel der Erlass eines solchen Gesetzes durch die Länderzuständigkeit für das Wohnungswesen gedeckt wäre. Ein mögliches Gesetz würde nicht in die Bundeskompetenz eingreifen, es regele »lediglich den Zugang zum Wohnungsmarkt«. In seinem Mietendeckel-Urteil von 2021 erklärt das Bundesverfassungsgericht, dass derartige Regelungen »nicht dem bürgerlichen Recht zuzuordnen« wären. Stefan Klinski untersucht auch weitere mögliche Probleme der Gesetzgebungskompetenz und kommt zu dem Schluss: »Die Kompetenzprüfung ergibt frei von ernstlichen Zweifeln, dass dem Land Berlin für das beschriebene instrumentelle Konzept die Gesetzgebungsbefugnis zusteht.«
Konkret schlägt der Jurist drei zentrale Regelungen als Gesetzesinhalt vor. Primär soll der Zugang zum Wohnungsmarkt als Vermieter für Unternehmen ausgeschlossen werden, »von denen in typischer Weise besondere Gefährdungen für das Funktionieren eines sozialverträglichen Wohnungswesens« ausgehen. Einerseits solche, »deren Gesellschaftsanteile an einem Kapitalmarkt gehandelt werden«, inklusive Töchtern, und andererseits jene, »deren Geschäftsmodell durch undurchsichtige Eigentums-und Beherrschungsverhältnisse verschleiert wird und/oder bei denen die Gewinne in sogenannte Steueroasen verlagert werden«.
Die Unternehmen, denen der Marktzugang untersagt wird, müssen in einem Übergangszeitraum – der Autor schlägt fünf oder sieben Jahre vor – die betroffenen Bestände an Gesellschaften verkaufen, die weiter vermieten dürfen, so die zweite vorgeschlagene Kernregelung. Dieser Zwang dürfte die Preise purzeln lassen und letztlich auch Einfluss auf die Bodenpreise haben, die in den letzten Jahrzehnten scheinbar unaufhaltsam gestiegen sind. »Da dem Vertrauensschutz der Kapitalmarktunternehmen durch eine auf mehrere Jahre angelegte Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen werden kann, bedarf es ergänzend zu den sachbezogenen gesetzlichen Regelungen keiner Entschädigung«, schreibt Klinski. Ein temporäres Umnutzungs- und Umwandlungsverbot ist die dritte zentrale Regelung, um »Fehlwirkungen« bis zum vollen Inkrafttreten des Gesetzes zu vermeiden.