Modernisierung und Messgenauigkeit

Ich habe zwei Fragen zu den Heizkosten: Ein Vermieter hat die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, die nach dem Verdunsterprinzip funktionierten, durch elektronische Modelle ersetzt. Er legte die Kosten der Umstellung als Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter um. Ist das rechtens?
Frank D., Falkenberg

Nein, wenn der Vermieter die Kosten einer Änderung an oder in der Mietsache auf die Mieter als Modernisierung umlegen will, so muss er diese Maßnahme drei Monate vorher ankündigen, wie das gesetzlich vorgeschrieben ist. Nach Abschluss der Bauarbeiten und der Handwerkerrechnungen kann der Vermieter die Modernisierungsumlage (wenn es eine Modernisierung und keine Instandsetzungsmaßnahme war) mit maximal elf Prozent der Baukosten berechnen und daraus die Mieterhöhung bestimmen.

Bei Sanierungsmaßnahmen stellen Vermieter gern noch etliche Instandhaltungsleistungen mit in Rechnung, die die Mieter niemals zu bezahlen haben. Der Mieter hat in solchen Fällen das Recht, sich von der Richtigkeit einer Modernisierungsabrechnung durch Einsicht in die Ankündigungs- und Abrechnungsunterlagen zu überzeugen. Wer das nicht selbst kann, sollte sich Hilfe suchen. Mitglieder eines Mietervereins haben es da einfacher. Doch auch das Aufsuchen eines Fachanwalts für Mietrecht oder das Wissen einer Hausgemeinschaft helfen hier weiter.

Wird eine Modernisierungsmaßnahme nicht mit einer Frist von drei Monaten vor Baubeginn angekündigt, dann ist die Umlage nicht ab dem dritten, sondern erst ab dem neunten Monat nach Zugang der Modernisierungsabrechnung zu zahlen (§ 559b BGB).

Im Regelfall werden Heizkostenverteiler aber angemietet. Die Kosten dafür sowie für die Ablesung und Abrechnung sind im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umlegbar. Detailinformationen dazu können beim Vermieter aus der Servicerechnung des Ableseunternehmens ersehen werden.

Ein Mieter hat für Abrechnungen nach dem Verdunsterprinzip 1,63 Euro/Quadratmeter und Monat gezahlt. Nach Umstellung auf elektronische Heizkostenverteiler musste er 3,30 Euro zahlen. Doch nach Abstellung einiger Mängel (undichte Fenster durch neue ersetzt, Abdichtung von Montagefugen) waren es nur noch 1,14 Euro. Warum müssen wir Mieter immer die Kosten für Baupfusch tragen? Warum müssen Mieter für angebliche Modernisierungen bezahlen, die eigentlich nur Instandhaltungen sind?

Mit der Umstellung von Verdunsterheizkostenverteilern auf elektronische Heizkostenverteiler ändern sich die Messergebnisse erheblich. In einem nicht geheizten Schlafzimmer wurden zum Beispiel mit Verdunstergeräten in vier aufeinanderfolgenden Jahren 10,5 Einheiten gemessen. In den darauf folgenden Jahren mit elektronischen Geräten waren es bei gleichen Bedingungen insgesamt Null Einheiten, obwohl die neuen Geräte eine 100 Mal größere (angezeigte) Messgenauigkeit haben!

Daraus ist klar ersichtlich, dass die Verdunster recht grobe »Schätzeisen« sind. Auf Grund ihres Messverfahrens sind die Einsatzgebiete für diese Geräte Heizungsanlagen mit hohen Vorlauftemperaturen. Da in den Wohnhäusern die Vorlauftemperaturen inzwischen immer weiter gesenkt wurden, sind diese Verdunster eigentlich schon seit zehn Jahren sozusagen verschlissen. Mit dem Einsatz der elektronischen Geräte werden deutlich präzisere und damit korrektere Messergebnisse erreicht.

Die hier geschilderte Kostensenkung nach Beseitigung von Baumängeln macht darauf aufmerksam, dass viele Mieter nicht wissen, wie dagegen vorzugehen ist.

Dazu einige Tipps

• Den Mangel »unverzüglich« (§ 536 c BGB) schriftlich dem Vermieter melden;
• ein Datum als Frist für die Beseitigung des Mangels setzen (zum Beispiel zwei Wochen nach Briefdatum);
• zur Mietzahlung schreiben, dass man diese unter dem Vorbehalt leistet, dass der Mangel fristgemäß und nachhaltig abgestellt wird. Auch kann die Miete solange gemindert werden, wie der Mangel anhält.

HARTMUT HÖHNE