Nicht das Kleingedruckte übersehen

Zwei bis drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen, die meisten mit Hilfe vorgedruckter Vertragsentwürfe. Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern werden in den vielen Klauseln eines Mietvertrages fixiert - und die sind keineswegs einheitlich. Der Vermieter kann zwar theoretisch zur Unterschrift vorlegen, was er will, Geltung haben aber nur die wirksamen Klauseln.

Ein Formularmietvertrag ist nichts anderes als ein einheitlicher Mietvertragstext, der für eine größere Zahl von Mietverhältnissen konzipiert wurde. Für alle Vertragstexte dieser Art gilt das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Die Folge daraus: Immer wenn eine Formularklausel den Kunden gesetzwidrig benachteiligt, ist sie unwirksam und das Bürgerliche Gesetzbuch tritt an ihre Stelle. Auch "überraschende Klauseln" sind unzulässig, beispielsweise, dass der Mieter sich verpflichten soll, Versicherungs- oder Wartungsverträge mit bestimmten Firmen abzuschließen. Der Teufel steckt auch oft im Kleingedruckten und hat viele Fußangeln ausgelegt. Ein Beispiel lieferte der Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, als er sich 2003 vor dem Bundesgerichtshof (BGH) eine Niederlage holte, weil die Richter dessen Formularvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen verwarfen (Az. VIII ZR 361/03). Der Verband hatte Mietern die Renovierungspflicht »wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge ...« aufgebrummt. Die Klausel war unwirksam. Das traf auf tausende Mietverträge zu. Klauseln zu Schönheitsreparaturen, zu Endrenovierung, Mietkaution oder Kündigungsausschluss, sind besonders häufig unwirksam. So sind bekanntlich starre Fristen für Schönheitsreparaturen nicht mehr erlaubt, vielmehr kommt es auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf an. Außerdem muss der Mieter das Recht haben, die Arbeiten fachgerecht selbst auszuführen. Ähnlich auch bei Forderungen in Formularmietverträgen nach einer Endrenovierung beim Auszug des Mieters. Er darf nicht verpflichtet werden, die Wohnung auf jeden Fall komplett renoviert zurückzugeben, sollte das in einer Klausel stehen ist dies ungültig. Erfreulich für Mieter: Wenn die Klausel zur Endrenovierung unwirksam ist, wird zugleich auch die ganze Klausel zu Schönheitsreparaturen hinfällig, selbst wenn sie - einzeln betrachtet - wirksam war. Ein weiterer Stolperstein in Musterverträgen sind Klauseln zum Kündigungsverzicht. Generell gelten seit der Mietrechtsreform 2001 kurze Kündigungsfristen für Mieter. Die Mietparteien können die Dreimonatsfrist aber einvernehmlich ausschließen. Solche Klauseln haben sogar schon Eingang in Formularmietverträge gefunden. Formularmäßig darf ein Kündigungsausschluss nur für maximal vier Jahre vereinbart werden, urteilte der BGH (Az. VIII ZR 27/04). Mieter, die einen Vertrag mit einer solchen Klausel unterschreiben, sind dann solange an die Mietzahlung gebunden. Nichtig sind auch Klauseln, die den Vermieter von der Haftung für die Mangelfreiheit befreien. Ein solcher Ausschluss schränkt unzulässig die Pflicht des Vermieters ein, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Mieter können bei Mängeln an der Mietsache die Miete mindern und evtl. auch Schadensersatz geltend machen. Sie müssen den Mangel allerdings zuvor schriftlich gemeldet haben. Auch Formulierungen, die dem Mieter unbegrenzt Kleinreparaturen auferlegen oder das Halten von Haustieren generell verbieten, sind unzulässig. Auch bei der Mietkaution können Vermieter Fehler begehen. Wenn es heißt, »der Mieter ist verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrages die Kaution zu zahlen«, ist die Klausel unwirksam. Mieter haben das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten (§ 551 BGB). Generell bleibt der Kautionsanspruch des Vermieters aber bestehen. Leiten Mieter oder Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollten sie die Klausel erst vom Mieterverein (Mitgliedschaft) oder von einem im Mietrecht versierten Anwalt prüfen lassen. Verlangt der Vermieter eine Änderung des Mietvertrages oder eine Ergänzungsvereinbarung, um eine unwirksame Klausel auszutauschen, muss sich der Mieter nicht darauf einlassen. Nachträgliche Vertragskorrekturen oder Änderungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Ist z. B. eine Renovierungsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung des § 535 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache in vertraglich vereinbartem Zustand zu erhalten hat. Wer einer Vertragsänderung nicht zustimmt, darf deswegen auch nicht gekündigt werden. Ob ein Formularvertrag juristisch »wasserdicht« ist, zeigt sich oft erst vor Gericht. Höchste Instanz ist der BGH. Die Bundesrichter haben schon mehrfach Klauseln verworfen, die bis dato Praxis waren. Oft sind Klauseln auch zweideutig. Weil Formularmietverträge rechtlich als AGB einzustufen sind, greift Paragraf 305 c des BGB: »Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders« - somit des Vermieters. Als relativ »gerichtsfest« gelten die Formularverträge von Haus & Grund und vom Deutschen Mieterbund. Haus & Grund bietet auch einen Mietvertrag speziell für Mieter einer Eigentumswohnung an. Die großen Verbände aktualisieren ihre Verträge regelmäßig. Wer im Schreibwarenhandel ein Exemplar kauft, sollte darauf achten, dass darin keine veralteten Klauseln enthalten sind. Zusammenfassend: Vor Vertragsabschluss den Mietvertrag sehr genau studieren...