Müssen Mieter Objektsicherung bezahlen?

Wir Mieter wurden aufgefordert einen Sicherheitsdienst zu dulden, den wir für überflüssig halten. Der Vermieter teilte mit, dass die Kosten dafür über die Betriebsbskostenposition 17 »Sonstige Betriebskosten« umgelegt werden könnten. Er begründete das damit, dass Vermieter bei der schrittweisen Einführung des Mietrechts der Bundesrepublik, Anfang der 90er Jahre (bis zum 31. Dezember 1997), die Möglichkeit der einseitigen Erklärung über die Umlage von Betriebskosten hatten. Darin eingeschlossen seien auch »Sonstige Kosten« (Position 17 der damaligen Bestimmungen).
Kurt J., Jena

Zunächst ist festzustellen, dass kein Vermieter das Recht hat, die Bezahlung von Betriebskosten mit Hinweis auf die Position 17 der Betriebskostenverordnung einfach »anzuordnen«.
Alles, was unter dieser Position eingeordnet werden soll, setzt stets voraus, dass die betreffende Kostenposition im Mietvertrag vereinbart wurde. Das hat der Bundesgerichtshof nochmals mit einem Urteil vom 7. April 2004 (Az. VIII ZR 167/03) bestätigt (veröff. in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« (WuM) Ausgabe 2004, Seiten 290-291).
Wenn »Sonstige Betriebskosten« rechtswirksam vereinbart werden sollen, sind eindeutige Bedingungen einzuhalten: Es muss sich zunächst um umlagefähige Kosten handeln, »die dem Eigentümer ... durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen .... und des Grundstücks laufend entstehen« (Betriebskostenverordnung § 1).
Jede Kostenart, die unter Position 17 mit den Mietern vereinbart werden soll, muss im einzelnen genau beschrieben werden. Was nicht vereinbart ist, also auch nicht im Mietvertrag bzw. in seinen Anlagen steht, ist unwirksam (§ 556, Abs. 4 BGB).
Natürlich ist die Einrichtung eines Sicherheitsdienstes möglich, wenn auch die Mieter dies wollen, weil es im konkreten Fall dringlich notwendig erscheint. Wenn es sich so verhält, sollten Mieter einer schriftlichen Änderung des Mietvertrages zustimmen. Sie müssen dann aber auch die anteiligen Kosten tragen. Über die Kostenhöhe sollten sich die Mieter vorher schriftlich informieren lassen, damit sie hinterher keine böse Überraschung erleben.
Es müsste sich allerdings um eine große unübersichtliche Wohnanlage mit mehreren hundert Wohnungen handeln, die angesichts der Anonymität ihrer Bewohner durch Kriminelle akut gefährdet ist.
Wird die Notwendigkeit eines Sicherheitsdienstes bejaht, kann das nur über die Position 17 gemacht werden, keinesfalls über die Position 14, die in der Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten die Kosten für den Hauswart bezeichnet. Das hat der Bundesgerichtshof in einem weiteren Beschluss zu diesem Problem am 5. April 2005, Az. VIII ZR 78/04, erneut bekräftigt (veröff. in WuM 2005, auf Seite 336).
Dabei ist aber zu berücksichtigen: Handelt es sich bei dem zusätzlichen Sicherheitsdienst in erster Linie um den Schutz des Vermietereigentums, dann können dies keine Betriebskosten sein. Dient die Bewachung aber vorrangig dem Schutz des Lebens der Gesundheit und des Eigentums der Mieter, dann kann das unter »Sonstige Betriebskosten» vereinbart werden - immer unter der Bedingung, dass Mieter einverstanden sind. Es kommt also auf das gemeinsame Interesse von Mietern und Vermietern an.
Der BGH stellte sich in einem Streitfall wegen der vom Vermieter beabsichtigten Einrichtung eines Pförtnerdienstes, auf die Seite der meisten Mieter einer großen Wohnanlage, die das nicht wollten.
Der Vermieter begründete seine Absicht damit, dass ältere Mitbewohner ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis hätten. Der BGH wies das Vorhaben des Vermieters zurück, weil er keinen ausreichender Nachweis für einen zusätzlichen Pförtnerdienst erbracht hatte. sei. Eine Umlage könne nur in Frage kommen, wenn die Notwendigkeit eindeutig belegt wird.
Dr. jur. Heinz KuschelWir Mieter wurden aufgefordert einen Sicherheitsdienst zu dulden, den wir für überflüssig halten. Der Vermieter teilte mit, dass die Kosten dafür über die Betriebsbskostenposition 17 »Sonstige Betriebskosten« umgelegt werden könnten. Er begründete das damit, dass Vermieter bei der schrittweisen Einführung des Mietrechts der Bundesrepublik, Anfang der 90er Jahre (bis zum 31. Dezember 1997), die Möglichkeit der einseitigen Erklärung über die Umlage von Betriebskosten hatten. Darin eingeschlossen seien auch »Sonstige Kosten« (Position 17 der damaligen Bestimmungen).
Kurt J., Jena

Zunächst ist festzustellen, dass kein Vermieter das Recht hat, die Bezahlung von Betriebskosten mit Hinweis auf die Position 17 der Betriebskostenverordnung einfach »anzuordnen«.
Alles, was unter dieser Position eingeordnet werden soll, setzt stets voraus, dass die betreffende Kostenposition im Mietvertrag vereinbart wurde. Das hat der Bundesgerichtshof nochmals mit einem Urteil vom 7. April 2004 (Az. VIII ZR 167/03) bestätigt (veröff. in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« (WuM) Ausgabe 2004, Seiten 290-291).
Wenn »Sonstige Betriebskosten« rechtswirksam vereinbart werden sollen, sind eindeutige Bedingungen einzuhalten: Es muss sich zunächst um umlagefähige Kosten handeln, »die dem Eigentümer ... durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen .... und des Grundstücks laufend entstehen« (Betriebskostenverordnung § 1).
Jede Kostenart, die unter Position 17 mit den Mietern vereinbart werden soll, muss im einzelnen genau beschrieben werden. Was nicht vereinbart ist, also auch nicht im Mietvertrag bzw. in seinen Anlagen steht, ist unwirksam (§ 556, Abs. 4 BGB).
Natürlich ist die Einrichtung eines Sicherheitsdienstes möglich, wenn auch die Mieter dies wollen, weil es im konkreten Fall dringlich notwendig erscheint. Wenn es sich so verhält, sollten Mieter einer schriftlichen Änderung des Mietvertrages zustimmen. Sie müssen dann aber auch die anteiligen Kosten tragen. Über die Kostenhöhe sollten sich die Mieter vorher schriftlich informieren lassen, damit sie hinterher keine böse Überraschung erleben.
Es müsste sich allerdings um eine große unübersichtliche Wohnanlage mit mehreren hundert Wohnungen handeln, die angesichts der Anonymität ihrer Bewohner durch Kriminelle akut gefährdet ist.
Wird die Notwendigkeit eines Sicherheitsdienstes bejaht, kann das nur über die Position 17 gemacht werden, keinesfalls über die Position 14, die in der Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten die Kosten für den Hauswart bezeichnet. Das hat der Bundesgerichtshof in einem weiteren Beschluss zu diesem Problem am 5. April 2005, Az. VIII ZR 78/04, erneut bekräftigt (veröff. in WuM 2005, auf Seite 336).
Dabei ist aber zu berücksichtigen: Handelt es sich bei dem zusätzlichen Sicherheitsdienst in erster Linie um den Schutz des Vermietereigentums, dann können dies keine Betriebskosten sein. Dient die Bewachung aber vorrangig dem Schutz des Lebens der Gesundheit und des Eigentums der Mieter, dann kann das unter »Sonstige Betriebskosten» vereinbart werden - immer unter der Bedingung, dass Mieter einverstanden sind. Es kommt also auf das gemeinsame Interesse von Mietern und Vermietern an.
Der BGH stellte sich in einem Streitfall wegen der vom Vermieter beabsichtigten Einrichtung eines Pförtnerdienstes, auf die Seite der meisten Mieter einer großen Wohnanlage, die das nicht wollten.
Der Vermieter begründete seine Absicht damit, dass ältere Mitbewohner ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis hätten. Der BGH wies das Vorhaben des Vermieters zurück, weil er keinen ausreichender Nachweis für einen zusätzlichen Pförtnerdienst erbracht hatte. sei. Eine Umlage könne nur in Frage kommen, wenn die Notwendigkeit eindeutig belegt wird.
Dr. jur. Heinz Kuschel