Wer haftet für Wohnungsschäden?

Ich will ausziehen, nun verlangt der Vermieter von mir, vorher alle Dübellöcher für angebrachte Gegenstände in der Küche und im Bad zu beseitigen und und eine klemmende Zimmertür reparieren zu lassen. Im Weigerungsfall droht er mit Schadenersatz wegen Beschädigung der Wohnung. Was ist davon zu halten?
Joachim M., Magdeburg

Nichts! Mieter sind nicht verpflichtet für Beschädigungen oder Abnutzungserscheinungen, die durch den üblichen Gebrauch der gemieteten Wohnung entstanden sind, aufzukommen. Dazu gehören alle normalen Verschleißerscheinungen, die im Laufe der Mietzeit auftreten können, wie beispielsweise abgenutzte Türschwellen, Fußböden, Fensterrahmen, angebohrte Fliesen, Jalousien oder wie hier, eine klemmende Tür. Im BGB besagt der § 538, dass der Mieter »Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden«, nicht zu vertreten hat.
Anders ist die Sache, wenn der Mieter Beschädigungen der Wohnung »schuldhaft« verursacht hat. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob den Mieter ein persönlicher Schuldvorwurf trifft. Es kann sich auch um Schäden handeln, die von Angehörigen des Haushalts oder von Besuchern verursacht werden. Das alles gehört zum so genannten Obhuts- oder Verantwortungsbereich des Mieters. Das heißt, er hat dafür zu sorgen, dass keine fahrlässigen oder vorsätzlichen Beschädigungen vorgenommen werden. Davon ist er laut § 277 BGB nicht befreit. Sind im Bereich gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile, also im Treppenflur, im Keller oder im Trockenraum usw. Schäden verursacht worden und der Vermieter will dafür einen bestimmten Hausbewohner zur Kasse bitten, dann muss er konkret nachweisen können, wer das verursacht hat. Das hat der Bundesgerichtshof in einigen Streitfällen entschieden. Falls der betreffende Mieter dies weiterhin abstreitet, muss auch er eindeutig nachweisen können, dass der Schaden nicht in seinem Verantwortungsbereich entstanden ist. Sollte in einer Mietvertragsklausel stehen, dass alle Mieter anteilig für Schäden an den gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen gerade zu stehen hätten, wenn der Verursacher sich nicht ermitteln lässt, ist das unwirksam, denn es handelt sich um einen Verstoß gegen § 307 BGB. Danach dürfen »Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben« nicht unangemessen benachteiligt werden.
Streitigkeiten um dieses Thema können kompliziert sein. Schon unsere kurz gefasste Aufzählung macht deutlich, dass dabei mehrere gesetzliche Bestimmungen des BGB eine Rolle spielen. Mieter die sich gegen Vorwürfe wehren wollen, brauchen, wenn es hart auf hart kommt, juristische Hilfe durch ihren Mieterverein oder durch einen Anwalt, der im Mietrecht versiert ist. rdt.

Literatur: »Das Mieterlexikon« des Deutschen Mieterbundes, Ausgabe 2007, bei Mietervereinen für 13 Euro erhältlich; »Mietwohnungen verwalten«, WRS Verlag, 82152 Planegg/München, Fraunhoferstr. 5, auch für Mietervertretungen geeignet, 98 Euro.Ich will ausziehen, nun verlangt der Vermieter von mir, vorher alle Dübellöcher für angebrachte Gegenstände in der Küche und im Bad zu beseitigen und und eine klemmende Zimmertür reparieren zu lassen. Im Weigerungsfall droht er mit Schadenersatz wegen Beschädigung der Wohnung. Was ist davon zu halten?
Joachim M., Magdeburg

Nichts! Mieter sind nicht verpflichtet für Beschädigungen oder Abnutzungserscheinungen, die durch den üblichen Gebrauch der gemieteten Wohnung entstanden sind, aufzukommen. Dazu gehören alle normalen Verschleißerscheinungen, die im Laufe der Mietzeit auftreten können, wie beispielsweise abgenutzte Türschwellen, Fußböden, Fensterrahmen, angebohrte Fliesen, Jalousien oder wie hier, eine klemmende Tür. Im BGB besagt der § 538, dass der Mieter »Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden«, nicht zu vertreten hat.
Anders ist die Sache, wenn der Mieter Beschädigungen der Wohnung »schuldhaft« verursacht hat. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob den Mieter ein persönlicher Schuldvorwurf trifft. Es kann sich auch um Schäden handeln, die von Angehörigen des Haushalts oder von Besuchern verursacht werden. Das alles gehört zum so genannten Obhuts- oder Verantwortungsbereich des Mieters. Das heißt, er hat dafür zu sorgen, dass keine fahrlässigen oder vorsätzlichen Beschädigungen vorgenommen werden. Davon ist er laut § 277 BGB nicht befreit. Sind im Bereich gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile, also im Treppenflur, im Keller oder im Trockenraum usw. Schäden verursacht worden und der Vermieter will dafür einen bestimmten Hausbewohner zur Kasse bitten, dann muss er konkret nachweisen können, wer das verursacht hat. Das hat der Bundesgerichtshof in einigen Streitfällen entschieden. Falls der betreffende Mieter dies weiterhin abstreitet, muss auch er eindeutig nachweisen können, dass der Schaden nicht in seinem Verantwortungsbereich entstanden ist. Sollte in einer Mietvertragsklausel stehen, dass alle Mieter anteilig für Schäden an den gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen gerade zu stehen hätten, wenn der Verursacher sich nicht ermitteln lässt, ist das unwirksam, denn es handelt sich um einen Verstoß gegen § 307 BGB. Danach dürfen »Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben« nicht unangemessen benachteiligt werden.
Streitigkeiten um dieses Thema können kompliziert sein. Schon unsere kurz gefasste Aufzählung macht deutlich, dass dabei mehrere gesetzliche Bestimmungen des BGB eine Rolle spielen. Mieter die sich gegen Vorwürfe wehren wollen, brauchen, wenn es hart auf hart kommt, juristische Hilfe durch ihren Mieterverein oder durch einen Anwalt, der im Mietrecht versiert ist. rdt.

Literatur: »Das Mieterlexikon« des Deutschen Mieterbundes, Ausgabe 2007, bei Mietervereinen für 13 Euro erhältlich; »Mietwohnungen verwalten«, WRS Verlag, 82152 Planegg/München, Fraunhoferstr. 5, auch für Mietervertretungen geeignet, 98 Euro.