Die Eigentumsgarage wird nicht mehr gebraucht

In einem 1976 errichteten Garagenkomplex in meiner Wohngegend besitze ich eine Eigentumsgarage. Das Grundstück gehört einer Wohnungsbaugesellschaft. Die Garagengemeinschaft ist dessen Zwischenpächter. An sie bezahle ich auch das Nutzungsentgelt für die Stellfläche meiner Garage. Weil ich inzwischen umgezogen bin, versuchte ich, sie zu verkaufen. Das gelang aber nicht. Wie kann ich aus dem Nutzungsvertrag aussteigen? Detlef Winter, Radeberg

Dafür gelten nach wie vor die Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in Verbindung mit §580a BGB. Danach kann der Nutzer eines Erholungs- und Freizeitgrundstücks (dazu gehören auch Garagenflächen) das Nutzungsverhältnis über die Fläche jederzeit kündigen (soweit nichts Abweichendes vereinbart wurde). Die Kündigungsfrist beträgt bei Mieten bzw. Nutzungsentgelten, die sich nach Monaten oder einem längeren Zeitabschnitt bemessen, drei Monate. Die schriftliche Kündigung muss beim Grundstückseigentümer bzw. Zwischenpächter spätestens am dritten Werktag eingehen, wenn das Miet- bzw. Pachtverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats enden soll. Die Beendigung und Kündigung eines solchen Nutzungsverhältnisses über eine Fläche kann der Grundstückseigentümer nicht von einer Veräußerung oder Entfernung der Baulichkeit abhängig machen. §11 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes bestimmt, dass mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses das nach dem Recht der DDR begründete und fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer übergeht. Das gilt auch für Eigentumsgaragen. Die Entschädigung für das Bauwerk (hier Garage) regelt der §12 des Gesetzes. Der Gesetzgeber hat erheblich unterschiedliche Regelungen getroffen, je nachdem ob der Grundstückseigentümer die Fläche kündigt oder der Nutzer. Kündigt der Nutzer, steht ihm nach Absatz 3 nur dann eine Entschädigung zu, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk beim Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. In der Praxis der Abwicklung solcher Fälle gibt es oft die unterschiedlichsten Meinungen. Grundstückseigentümer stellen die Erhöhung des Verkehrswertes mehr oder weniger in Zweifel oder sie verneinen das gänzlich. Das ist auch bei einer Garage denkbar, die auf Dauer nicht mehr vermietbar ist oder die vom Grundstückseigentümer künftig nicht selbst genutzt wird. So kann es sein, dass ein Garageneigentümer keine Entschädigung erhält. Trotzdem kann der Grundstückseigentümer die Kündigung der Stellfläche nicht verweigern. Er muss sie hinnehmen. Der Nutzer muss sich aber bemühen, die Garage mit einem Zustandsprotokoll und »besenrein« zu übergeben. Bei einer Garagengemeinschaft, deren Vorstand als Zwischenpächter gemäß §1 Abs.2 des Gesetzes fungiert, geschieht die Übergabe an diesen. Das Weitere hat der Vorstand mit dem Grundstückseigentümer zu klären. Ein Nutzer ist bei Vertragsbeendigung eines entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichteten Bauwerks nicht zum Abriss verpflichtet. Er hat jedoch die Hälfte der Kosten für den Abbruch zu tragen, wenn u.a. das Vertragsverhältnis über die Fläche von ihm gekündigt wurde und der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird (§15). Bei Reihengaragen dürfte der Abbruch einer einzelnen Garage wohl nicht in Frage kommen, so dass der ehemalige Garageneigentümer Abrisskosten nicht zu befürchten hat. Eher kommt da die Ablehnung einer Entschädigung in Frage, wenn angenommen werden muss, dass die Garage auf Dauer n...

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