- Ratgeber
- Heiznebenkosten
Ab wann gelten sie als unwirtschaftlich?
Aus der Abrechnung der Heizkosten für 2000 geht hervor, dass auf Heiznebenkosten ein Anteil von 37,2 Prozent entfällt. Darunter drei Prozent Betriebsstrom, 14,9 Prozent Zählermiete, 4,9 Prozent Wartungskosten, 9Prozent Abrechnungsservice sowie 5,4 Prozent für die Immissionsmessung. Können Mieter verlangen, dass solche Nebenkosten auf ein »wirtschaftliches« Maß gesenkt werden (§560(5) BGB)?
Im Mietvertrag wurde die Kleinreparaturklausel vereinbart. Der Vermieter lässt solche Arbeiten von einem Eigenbetrieb ausführen und stellt mir neben den Material-, Lohn- und Wegekosten auch noch die Umsatzsteuer in Rechnung. Sind Eigenleistungen des Vermieters nicht ohne Umsatzsteuer in Ansatz zu bringen?
Ralf M., Halle
Die Heiznebenkosten sind für viele Mieter eine fragwürdige Position, dies umso mehr, wenn ihr Verhältnis zu den Heizenergiekosten insgesamt zu hoch ist. Es stimmt auch, dass Vermieter zum wirtschaftlichen Verhalten verpflichtet sind - soweit sie Betriebskosten beeinflussen können.
Bisher wurde dieser Grundsatz von der Rechtsprechung geprägt. Seit der Mietrechtsreform ist er jedoch zur direkten Rechtspflicht geworden! Doch in der Praxis lassen sich die Grenzen der Wirtschaftlichkeit oder der Unwirtschaftlichkeit nur schwer bestimmen, zumal dies vom Einzelfall und auch von den Ansichten des Vermieters auf der einen Seite und der Mieter andererseits abhängt.
Erschwerend für Mieter ist zudem, dass die Behauptung, etwas sei »unwirtschaftlich« bewiesen werden muss (Beweispflicht). Das ist ohne fachliche und rechtliche Unterstützung so gut wie unmöglich.
In dem hier dargestellten Fall überschreiten die Heiznebenkosten die allgemein geltende Grenze eines Anteils von 15 Prozent. Doch das allein beweist noch nicht, dass einzelne Positionen als unwirtschaftlich beurteilt werden können. Dazu sind nähere Untersuchungen erforderlich, z.B. ein Kostenvergleich mit anderen Vermietern und Dienstleistungen, in gleichen Positionen. Zu erfragen ist, ob dort die Nebenkosten wesentlich niedriger sind.
Hinzu kommt, dass auch die Rechtsprechung weit gespreizte Ansichten darüber hat, was als unwirtschaftlich zu beurteilen ist oder nicht. Selbstverständlich können Mieter, gestützt auf die gesetzliche Pflicht zur Wirtschaftlichkeit, vom Vermieter Auskünfte und Überprüfungen verlangen und ihre Argumente vorbringen. Entwickelt sich deswegen Streit und wollen Mieter, die ihrer Ansicht nach unwirtschaftlichen Kosten nicht länger tragen, sollten sie sich ihrer Sache absolut sicher und beweisfähig sein, insbesondere dann, wenn der Streit vor Gericht ausgetragen werden soll.
Zu den Kleinreparaturen: Es ist zulässig, dass die Kosten dafür auf die Mieter mittels Vereinbarung umgelegt werden können. Wenn solche Leistungen von Vermietern oder ihren Angehörigen erbracht werden, fallen keine Umsatzsteuern an, weil es sich um keine genehmigungspflichtige gewerbliche Tätigkeit handelt. Werden »Eigenleistungen« durch einen Eigenbetrieb erbracht, besteht auch Umsatzsteuerpflicht. Dann gehen diese Steuerkosten in die Rechnungen an die Mieter ein und sie müssen von ihnen bezahlt werden.
Der Eigenbetrieb des Vermieters ist offenkundig ein steuerpflichtiges Gewerbe. Unser Rat: Wenn Mieter für Kleinreparaturen im mietvertraglich vereinbartem Umfang verantwortlich sind, sollten sie immer bestrebt sein, diese Arbeiten selbst oder mit Hilfe von Angehörigen oder sonstigen Bekannten zu erledigen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Zum Begriff der Wirtschaftlichkeit siehe ND-Ratgeber Nr.481 und 522,Seite 3, mit Quellenangaben.Aus der Abrechnung der Heizkosten für 2000 geht hervor, dass auf Heiznebenkosten ein Anteil von 37,2 Prozent entfällt. Darunter drei Prozent Betriebsstrom, 14,9 Prozent Zählermiete, 4,9 Prozent Wartungskosten, 9Prozent Abrechnungsservice sowie 5,4 Prozent für die Immissionsmessung. Können Mieter verlangen, dass solche Nebenkosten auf ein »wirtschaftliches« Maß gesenkt werden (§560(5) BGB)?
Im Mietvertrag wurde die Kleinreparaturklausel vereinbart. Der Vermieter lässt solche Arbeiten von einem Eigenbetrieb ausführen und stellt mir neben den Material-, Lohn- und Wegekosten auch noch die Umsatzsteuer in Rechnung. Sind Eigenleistungen des Vermieters nicht ohne Umsatzsteuer in Ansatz zu bringen?
Ralf M., Halle
Die Heiznebenkosten sind für viele Mieter eine fragwürdige Position, dies umso mehr, wenn ihr Verhältnis zu den Heizenergiekosten insgesamt zu hoch ist. Es stimmt auch, dass Vermieter zum wirtschaftlichen Verhalten verpflichtet sind - soweit sie Betriebskosten beeinflussen können.
Bisher wurde dieser Grundsatz von der Rechtsprechung geprägt. Seit der Mietrechtsreform ist er jedoch zur direkten Rechtspflicht geworden! Doch in der Praxis lassen sich die Grenzen der Wirtschaftlichkeit oder der Unwirtschaftlichkeit nur schwer bestimmen, zumal dies vom Einzelfall und auch von den Ansichten des Vermieters auf der einen Seite und der Mieter andererseits abhängt.
Erschwerend für Mieter ist zudem, dass die Behauptung, etwas sei »unwirtschaftlich« bewiesen werden muss (Beweispflicht). Das ist ohne fachliche und rechtliche Unterstützung so gut wie unmöglich.
In dem hier dargestellten Fall überschreiten die Heiznebenkosten die allgemein geltende Grenze eines Anteils von 15 Prozent. Doch das allein beweist noch nicht, dass einzelne Positionen als unwirtschaftlich beurteilt werden können. Dazu sind nähere Untersuchungen erforderlich, z.B. ein Kostenvergleich mit anderen Vermietern und Dienstleistungen, in gleichen Positionen. Zu erfragen ist, ob dort die Nebenkosten wesentlich niedriger sind.
Hinzu kommt, dass auch die Rechtsprechung weit gespreizte Ansichten darüber hat, was als unwirtschaftlich zu beurteilen ist oder nicht. Selbstverständlich können Mieter, gestützt auf die gesetzliche Pflicht zur Wirtschaftlichkeit, vom Vermieter Auskünfte und Überprüfungen verlangen und ihre Argumente vorbringen. Entwickelt sich deswegen Streit und wollen Mieter, die ihrer Ansicht nach unwirtschaftlichen Kosten nicht länger tragen, sollten sie sich ihrer Sache absolut sicher und beweisfähig sein, insbesondere dann, wenn der Streit vor Gericht ausgetragen werden soll.
Zu den Kleinreparaturen: Es ist zulässig, dass die Kosten dafür auf die Mieter mittels Vereinbarung umgelegt werden können. Wenn solche Leistungen von Vermietern oder ihren Angehörigen erbracht werden, fallen keine Umsatzsteuern an, weil es sich um keine genehmigungspflichtige gewerbliche Tätigkeit handelt. Werden »Eigenleistungen« durch einen Eigenbetrieb erbracht, besteht auch Umsatzsteuerpflicht. Dann gehen diese Steuerkosten in die Rechnungen an die Mieter ein und sie müssen von ihnen bezahlt werden.
Der Eigenbetrieb des Vermieters ist offenkundig ein steuerpflichtiges Gewerbe. Unser Rat: Wenn Mieter für Kleinreparaturen im mietvertraglich vereinbartem Umfang verantwortlich sind, sollten sie immer bestrebt sein, diese Arbeiten selbst oder mit Hilfe von Angehörigen oder sonstigen Bekannten zu erledigen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Zum Begriff der Wirtschaftlichkeit siehe ND-Ratgeber Nr.481 und 522,Seite 3, mit Quellenangaben.
Im Mietvertrag wurde die Kleinreparaturklausel vereinbart. Der Vermieter lässt solche Arbeiten von einem Eigenbetrieb ausführen und stellt mir neben den Material-, Lohn- und Wegekosten auch noch die Umsatzsteuer in Rechnung. Sind Eigenleistungen des Vermieters nicht ohne Umsatzsteuer in Ansatz zu bringen?
Ralf M., Halle
Die Heiznebenkosten sind für viele Mieter eine fragwürdige Position, dies umso mehr, wenn ihr Verhältnis zu den Heizenergiekosten insgesamt zu hoch ist. Es stimmt auch, dass Vermieter zum wirtschaftlichen Verhalten verpflichtet sind - soweit sie Betriebskosten beeinflussen können.
Bisher wurde dieser Grundsatz von der Rechtsprechung geprägt. Seit der Mietrechtsreform ist er jedoch zur direkten Rechtspflicht geworden! Doch in der Praxis lassen sich die Grenzen der Wirtschaftlichkeit oder der Unwirtschaftlichkeit nur schwer bestimmen, zumal dies vom Einzelfall und auch von den Ansichten des Vermieters auf der einen Seite und der Mieter andererseits abhängt.
Erschwerend für Mieter ist zudem, dass die Behauptung, etwas sei »unwirtschaftlich« bewiesen werden muss (Beweispflicht). Das ist ohne fachliche und rechtliche Unterstützung so gut wie unmöglich.
In dem hier dargestellten Fall überschreiten die Heiznebenkosten die allgemein geltende Grenze eines Anteils von 15 Prozent. Doch das allein beweist noch nicht, dass einzelne Positionen als unwirtschaftlich beurteilt werden können. Dazu sind nähere Untersuchungen erforderlich, z.B. ein Kostenvergleich mit anderen Vermietern und Dienstleistungen, in gleichen Positionen. Zu erfragen ist, ob dort die Nebenkosten wesentlich niedriger sind.
Hinzu kommt, dass auch die Rechtsprechung weit gespreizte Ansichten darüber hat, was als unwirtschaftlich zu beurteilen ist oder nicht. Selbstverständlich können Mieter, gestützt auf die gesetzliche Pflicht zur Wirtschaftlichkeit, vom Vermieter Auskünfte und Überprüfungen verlangen und ihre Argumente vorbringen. Entwickelt sich deswegen Streit und wollen Mieter, die ihrer Ansicht nach unwirtschaftlichen Kosten nicht länger tragen, sollten sie sich ihrer Sache absolut sicher und beweisfähig sein, insbesondere dann, wenn der Streit vor Gericht ausgetragen werden soll.
Zu den Kleinreparaturen: Es ist zulässig, dass die Kosten dafür auf die Mieter mittels Vereinbarung umgelegt werden können. Wenn solche Leistungen von Vermietern oder ihren Angehörigen erbracht werden, fallen keine Umsatzsteuern an, weil es sich um keine genehmigungspflichtige gewerbliche Tätigkeit handelt. Werden »Eigenleistungen« durch einen Eigenbetrieb erbracht, besteht auch Umsatzsteuerpflicht. Dann gehen diese Steuerkosten in die Rechnungen an die Mieter ein und sie müssen von ihnen bezahlt werden.
Der Eigenbetrieb des Vermieters ist offenkundig ein steuerpflichtiges Gewerbe. Unser Rat: Wenn Mieter für Kleinreparaturen im mietvertraglich vereinbartem Umfang verantwortlich sind, sollten sie immer bestrebt sein, diese Arbeiten selbst oder mit Hilfe von Angehörigen oder sonstigen Bekannten zu erledigen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Zum Begriff der Wirtschaftlichkeit siehe ND-Ratgeber Nr.481 und 522,Seite 3, mit Quellenangaben.Aus der Abrechnung der Heizkosten für 2000 geht hervor, dass auf Heiznebenkosten ein Anteil von 37,2 Prozent entfällt. Darunter drei Prozent Betriebsstrom, 14,9 Prozent Zählermiete, 4,9 Prozent Wartungskosten, 9Prozent Abrechnungsservice sowie 5,4 Prozent für die Immissionsmessung. Können Mieter verlangen, dass solche Nebenkosten auf ein »wirtschaftliches« Maß gesenkt werden (§560(5) BGB)?
Im Mietvertrag wurde die Kleinreparaturklausel vereinbart. Der Vermieter lässt solche Arbeiten von einem Eigenbetrieb ausführen und stellt mir neben den Material-, Lohn- und Wegekosten auch noch die Umsatzsteuer in Rechnung. Sind Eigenleistungen des Vermieters nicht ohne Umsatzsteuer in Ansatz zu bringen?
Ralf M., Halle
Die Heiznebenkosten sind für viele Mieter eine fragwürdige Position, dies umso mehr, wenn ihr Verhältnis zu den Heizenergiekosten insgesamt zu hoch ist. Es stimmt auch, dass Vermieter zum wirtschaftlichen Verhalten verpflichtet sind - soweit sie Betriebskosten beeinflussen können.
Bisher wurde dieser Grundsatz von der Rechtsprechung geprägt. Seit der Mietrechtsreform ist er jedoch zur direkten Rechtspflicht geworden! Doch in der Praxis lassen sich die Grenzen der Wirtschaftlichkeit oder der Unwirtschaftlichkeit nur schwer bestimmen, zumal dies vom Einzelfall und auch von den Ansichten des Vermieters auf der einen Seite und der Mieter andererseits abhängt.
Erschwerend für Mieter ist zudem, dass die Behauptung, etwas sei »unwirtschaftlich« bewiesen werden muss (Beweispflicht). Das ist ohne fachliche und rechtliche Unterstützung so gut wie unmöglich.
In dem hier dargestellten Fall überschreiten die Heiznebenkosten die allgemein geltende Grenze eines Anteils von 15 Prozent. Doch das allein beweist noch nicht, dass einzelne Positionen als unwirtschaftlich beurteilt werden können. Dazu sind nähere Untersuchungen erforderlich, z.B. ein Kostenvergleich mit anderen Vermietern und Dienstleistungen, in gleichen Positionen. Zu erfragen ist, ob dort die Nebenkosten wesentlich niedriger sind.
Hinzu kommt, dass auch die Rechtsprechung weit gespreizte Ansichten darüber hat, was als unwirtschaftlich zu beurteilen ist oder nicht. Selbstverständlich können Mieter, gestützt auf die gesetzliche Pflicht zur Wirtschaftlichkeit, vom Vermieter Auskünfte und Überprüfungen verlangen und ihre Argumente vorbringen. Entwickelt sich deswegen Streit und wollen Mieter, die ihrer Ansicht nach unwirtschaftlichen Kosten nicht länger tragen, sollten sie sich ihrer Sache absolut sicher und beweisfähig sein, insbesondere dann, wenn der Streit vor Gericht ausgetragen werden soll.
Zu den Kleinreparaturen: Es ist zulässig, dass die Kosten dafür auf die Mieter mittels Vereinbarung umgelegt werden können. Wenn solche Leistungen von Vermietern oder ihren Angehörigen erbracht werden, fallen keine Umsatzsteuern an, weil es sich um keine genehmigungspflichtige gewerbliche Tätigkeit handelt. Werden »Eigenleistungen« durch einen Eigenbetrieb erbracht, besteht auch Umsatzsteuerpflicht. Dann gehen diese Steuerkosten in die Rechnungen an die Mieter ein und sie müssen von ihnen bezahlt werden.
Der Eigenbetrieb des Vermieters ist offenkundig ein steuerpflichtiges Gewerbe. Unser Rat: Wenn Mieter für Kleinreparaturen im mietvertraglich vereinbartem Umfang verantwortlich sind, sollten sie immer bestrebt sein, diese Arbeiten selbst oder mit Hilfe von Angehörigen oder sonstigen Bekannten zu erledigen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Zum Begriff der Wirtschaftlichkeit siehe ND-Ratgeber Nr.481 und 522,Seite 3, mit Quellenangaben.
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