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Bausparen, Hausfinanzierung, Immobilien als Geldanlage
Teil 8 - Über die wahren Kosten der Hausfinanzierung entscheidet der Kredit
Sie kennen den Preis für Ihr Traumhaus. Gut. Aber kennen Sie damit auch die wahren Kosten? Nein, denn obendrauf auf den Hauspreis müssen Sie noch die Lasten der Finanzierung packen. Fachleute aus den Banken berichten, dass viele zukünftige Häuslebauer gerade an diesem Punkt leichtsinnig werden. Blauäugig würden dann die monatlichen Belastungen kleingeredet: »Das schaffen wir schon, Liebling!«
Ein Hauspreis von 150 000 Euro kann sich durch die Kreditkosten schnell auf 300 000 Euro verdoppeln. Um herauszubekommen, wie hoch die finanzielle Belastung durch die Aufnahme von Krediten tatsächlich sein wird, gibt es nur eine Möglichkeit: Sie müssen einen Blick auf den Markt für Baufinanzierungen werfen – konkret: fragen Sie in einigen Banken oder Sparkassen nach.
Um sich einen Überblick zu verschaffen, genügt es, wenn Sie die Finanzierung zunächst mit einem einzigen Darlehen durchspielen. Später werden Sie die wirkliche Finanzierung beispielsweise aus zwei kleineren Bausparkrediten und einem großen Hypothekenkredit zusammensetzen. Zu diesem Thema finden Sie mehr in den kommenden Folgen unserer Serie.
Für die Kalkulation genügt es jedoch, als Basis einen einzigen Nominalzinssatz mit 15-jähriger Zinsbindungsfrist zu wählen. In diesen 15 Jahren bleibt der Zinssatz gleich, den Sie für das Darlehen zahlen müssen. Angesichts der aktuellen, relativ niedrigen Zinssätze lohnt sich wahrscheinlich diese lange Zinsbindungsfrist. Aber auch kürzere sind möglich. Zur Berechnung der monatlichen Zinsbelastung – dabei sollte ihnen jeder Banker gerne helfen – reicht der Nominalzinssatz für ein Darlehen mit hundertprozentiger Auszahlung aus (bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent).
Im Regelfall ist ein Haus allerdings nicht bereits nach 15 Jahren abbezahlt, sondern eher nach 30 und mehr Jahren. Nun weiß niemand, wie hoch die Zinssätze für die Anschlusskredite in anderthalb Jahrzehnten sein werden und doch haben Sie nun eine Rechenbasis, auf der Sie die ungefähren Kosten für Ihren Traum kalkulieren können.
Dabei lassen Sie sich von einer hohen Gesamtsumme nicht gleich abschrecken. Letztlich ist die monatliche Belastung das entscheidende Kriterium, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Haus bauen wollen, und nur wenn dieser monatliche Betrag im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten bleibt, stimmt die Finanzierung.
Die monatliche Gesamtbelastung liegt natürlich weit höher als die Zinsen, denn Sie müssen ja auch das gepumpte Geld wieder zurück zahlen. Normalerweise verlangen Banken und Sparkassen eine Anfangstilgung von einem Prozent der Darlehenssumme im Jahr. Üblich ist eine »Annuitätentilgung«, bei der die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich hoch bleibt – aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Angesichts der niedrigen Zinssätze zahlt sich eine höhere Tilgung schon von Anfang an aus. Sie sparen am Ende mehrere tausend Euro an Zinsen.
Ihr Budget können Sie durch öffentliche Fördermittel erheblich entlasten: etwa durch einen zinsgünstigen Kredit des Landes oder durch ein Öko-Programm der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Eine Übersicht der Förderprogramme für sparsame Häuslebauer bietet die Internetseite
Im Förderrechner können Sie sich schnell und individuell darüber informieren, welche Staatshilfen für Sie in Betracht kommen.
Überschlagen Sie nun ihren Finanzierungsbedarf aus Hauspreis, Zinsen und Tilgung. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung und diese müssen Sie schultern können! »Schönrechnen führt irgendwann zum finanziellen Kollaps«, warnt Baufinanzierungsexperte Thomas Bieler. Zudem sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht völlig ausreizen. Kalkulieren Sie Ihre Zukunft mit einer Sicherheitsreserve.
HERMANNUS PFEIFFER
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