Minderjährige und Immobiliengeschäfte

Eltern wollen ihrem Kind eine Immobilie schenken. Grundsätzlich handeln Eltern bei Rechtsgeschäften für ihre minderjährigen Kinder. Aber Vorsicht: Zum Wohl des Kindes hat das Gesetz einige Hürden errichtet. Nicht in allen Fällen können die Eltern allein entscheiden. Oftmals sind Eltern überrascht, dass sie den Vertrag nicht allein für ihr Kind abschließen können, sondern die Bestellung eines Ergänzungspflegers durch das zuständige Familiengericht notwendig ist. Ob die Einschaltung eines so genannten Ergänzungspflegers oder gar eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab. Ist eine Schenkung »nicht lediglich rechtlich vorteilhaft«, hat dies nach dem Gesetz zur Folge, dass ein Ergänzungspfleger bestellt werden muss. Andernfalls können die Eltern das Kind selbst vertreten, bzw. der Minderjährige kann selbst handeln. Aber - so könnte man meinen - ist eine Schenkung denn nicht immer vorteilhaft für den Beschenkten? Wirtschaftlich gesehen mag das so sein. Das heißt aber noch nicht, dass eine Schenkung auch im rechtlichen Sinn vorteilhaft ist. Und nur darauf kommt es an. Entscheidend ist, dass der Minderjährige von seinem bisherigen Vermögen nichts aufgeben und dass er keine neuen Belastungen oder persönliche Verpflichtungen auf sich nehmen darf, unabhängig davon, wie wertvoll das Geschenk sein mag. Ein rechtlicher Vorteil liegt eindeutig vor, wenn eine Immobilie verschenkt wird, die unbelastet und unvermietet ist. Aber auch die Schenkung einer belasteten Immobilie (z. B. mit Grundschulden, Wohnungsrechten oder Nießbrauch) ist rechtlich vorteilhaft, solange der Minderjährige keine Darlehensverbindlichkeiten übernimmt. Dagegen ist die Zuwendung einer vermieteten Immobilie rechtlich nachteilig, wenn der Minderjährige als neuer Eigentümer in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt und für die sich daraus ergebenden Verpflichtungen unbeschränkt haftet. Gleiches gilt für den Erwerb einer Eigentumswohnung, wenn der Minderjährige damit in den Verwaltervertrag eintritt. Auch die Übernahme von Darlehensverpflichtungen im Zusammenhang mit der Schenkung einer Immobilie ist rechtlich nachteilig. Die Abgrenzung, was rechtlich vorteilhaft oder nachteilig für einen Minderjährigen sein kann, ist im Einzelfall äußerst schwierig. Übernimmt der Minderjährige beim Grundstückserwerb persönliche Schulden oder muss er sonst eine Gegenleistung erbringen, kann zudem die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erforderlich sein. Dasselbe gilt, wenn mehrere Personen ein Grundstück gemeinsam erwerben und nur der Minderjährige seinen »Anteil« geschenkt bekommt. Deshalb sollte bei einer Grundstückszuwendung an Minderjährige immer frühzeitig der Notar um Rat gefragt werden. Er kennt diese Probleme aus seiner täglichen Praxis, berät über die Rechtslage und die notwendigen Schritte. Das verhindert spätere Probleme beim Grundbuchvollzug.

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(Weitere Beiträge der Notarkammern der neuen Bundesländer zum Immobilienrecht veröffentlichen wir in loser Folge. Bisher erschienen sie in den Ratgebern Nr. 530, 533, 534, 539, 541 und 543.)